טיפים חשובים לפני ביצוע תמ"א 38 או פינוי בינוי (2025)
אתם חושבים על לעשות תמ"א 38 בבניין? עצרו! קודם תקראו את המאמר שהכנו עבורכם שיעשה לכם סדר בכל מה שצריך!.
10 טיפים שכל דייר חייב להכיר לפני שמחליטים על תמא 38 בבניין
היום כולם כבר מכירים את התמ"א 38. זו תוכנית שמטרתה בראש ובראשונה לחזק מבנים ולהגן מפני רעידות אדמה ובפועל אף מעלה את איכות חיי הדיירים וכן את ערך נכסי בעלי הדירות.
יחד עם זאת, פעמים רבות מגיעים למשרדנו דיירים אשר מעוניינים שנייצגם בפרויקט ואז לאחר בדיקה ראשונית עולה כי נעשו טעויות רבות בדרך. בכדי למנוע טעויות מיותרות ולהבטיח שהפרויקט בבניינכם יעבור בצורה הטובה והבטוחה ביותר, ריכזנו עבורכם מספר טיפים:
1. החלטה על ביצוע פרויקט (הריסה ובניה או חיזוק מבנה):
יש לערוך אסיפת דיירים ובה לדון באפשרות על ביצוע פרויקט בבניין. חשוב לבחון האם ישנם מתנגדים וסרבנים לביצוע הפרויקט ומה הסיבות לכך.
הדבר יחסוך לכם זמן רב בהמשך הדרך! תוודאו שיש רוב של 80% מעוניינים לכל הפחות (להבדיל מפרויקטים של פינוי בינוי, בפרויקטים מסוג חיזוק מבנים הרוב הדרוש עפ"י חוק הוא 2/3 מעוניינים מבין בעלי הזכויות – אך גם כאן אנו ממליצים לנסות ולהשיג הסכמה של לכל הפחות 80% מבעלי הזכויות בבניין).
2. זה לא עולה לכם:
דיירים בפרויקט מסוג תמא 38 לא משלמים כלום והכל משולם ע"י החברה שתיבחר בעתיד לביצוע הפרויקט. גם את שכרו של עורך-הדין שילווה את הדיירים משלמת החברה שתבצע את הפרויקט. נקודה זו מחזקת את החובה בלשכור את שירותיו של עוה"ד כבר מההתחלה כפי שהוסבר לעיל.
3. בחירת נציגות חזקה:
חשוב לבחור נציגות המורכבת מבעלי דירות היודעים לסחוף אחריהם את שאר דיירי הבניין וכן ששאר דיירי הבניין סומכים עליהם ומאמינים בהם. הנציגות משחקת תפקיד מרכזי בתהליך וחשוב לבחור נציגות שתהיה פעילה ומעורבת. בבניין סטנדרטי נהוג לבחור נציגות המורכבת משני בעלי דירות, אך הדבר יכול להשתנות מבניין לבניין.
4. ההחלטה היא שלכם:
חשוב לדעת שההחלטה הסופית בנוגע לחברה שתבצע את הפרויקט היא של הדיירים ושלהם בלבד. עורך דין הדיירים יבחן כל הצעה שהתקבלה ע"י חברות היזמות וייתן המלצותיו המשפטיות לנציגות וזאת לאחר בדיקה מעמיקה שתכלול בין היתר בדיקת הבטוחות אותן החברה מציעה, בדיקת ניסיון החברה בבניה ובחיזוק מבנים, ביקור בפרויקטים שהחברה ביצעה ומבצעת, שיחות עם ממליצים: דיירים בפרויקטים אחרים, לקוחות, שותפים עסקיים, בדיקת איתנות פיננסית וכו', אך בסופו של יום הדיירים יחדיו באמצעות הנציגות יבחרו את היזם המועדף עליהם לצורך ביצוע הפרויקט בבניין.
5. לא כל הנוצץ זהב:
פעמים רבות ההצעה ה"נוצצת" ביותר היא לא ההצעה הטובה ביותר. בעולם של התחדשות עירונית לעיתים יזמים וחברות מציעים דברים שאינם יכולים לעמוד בהם או מציעים שלל דברים קטנים אשר מגיעים על חשבון דברים משמעותיים ומהותיים יותר – שימו לב ותשאלו את השאלות שצריכות להישאל.
6. בחירת עורך דין לליווי דיירים:
בעלי דירות רבים חושבים שעדיף קודם כל לבחור יזם ולנהל עמו משא ומתן ורק לאחר מכן לבחור עו"ד שילווה את הדיירים – מדובר בטעות קריטית והמלצתנו היא לא לפעול בצורה הזו. חשוב מאד לבחור עורך דין מקרקעין אשר ילווה את הדיירים כבר מתחילת התהליך וטרם התקשרות או אפילו הדברות עם כל גורם שלישי (יזם/ קבלן/ מתווכים וכד'). עורך הדין ילווה את הדיירים בכל התהליך לרבות במשא ומתן מול היזמים השונים, מקסום פוטנציאל התמ"א עבור הדיירים, בדיקת זכויות הבנייה המקסימליות החלות על הבניין, סיוע בבחירת היזם הבטוח ביותר שנותן את המקסימום האפשרי לדיירים ואף יסייע בבחירת הנציגות לבניין.
למידע נוסף ניתן לקרוא את המאמר בנושא חשיבות הליווי המשפטי בהתחדשות עירונית אצלנו באתר.
יש לציין כי אין לחתום על שום מסמך ללא התייעצות עם עורך דין נדל"ן מומחה – גם מסמך הנראה תמים לחלוטין!.
"*" אינדוקטור שדות חובה
7. פיקוח:
יש למנות מפקח מטעם הדיירים אשר יפקח על התקדמות וביצוע הפרויקט ויבטיח שהבנייה נעשית בצורה הטובה ביותר וכן כי הדיירים מקבלים את אשר הובטח להם.
שכרו של המפקח ישולם גם כן ע"י החברה שתיבחר.
שימו לב, כי גם החברה בד"כ ממנה מפקח מטעמה ובכך משכנעת את הדיירים כי קיים פיקוח על הפרויקט, אך זה לא מספיק – יש להתעקש על מינוי מפקח מטעם הדיירים שבחירתו תעשה ע"י הדיירים!.
8. ביטחון לפני הכל:
החשש העיקרי בפרויקטים מסוג זה הוא שהחברה לא תשלים עבודתה ובכך תפגע בדירותיכם ותישארו ללא דבר, ולכן חשוב לוודא שהחברה שנבחרה משתמשת בליווי בנקאי סגור לצורך ביצוע הפרויקט או עורכת ביטוחים מתאימים – בטחונות אלו נותנות מענה בדיוק לחששות הללו.
אל תסכימו כי היזם יממן את ביצוע הפרויקט ע"י הון עצמי או הלוואות מסוגים שונים. ביצוע פרויקט ללא בנק מלווה הוא דבר מסוכן העלול לגרום לדיירי הבניין לאבד את הנכס היקר להם מכל.
9. ערבויות:
עניין נוסף הקשור בביטחון הנכס הוא קבלת ערבויות בנקאיות מתאימות מהקבלן. ישנם סוגים רבים של ערבויות, בין היתר: ערבות ביצוע, ערבות בדק, ערבות מיסים, ערבות שכירות ועוד.
לעניין הערבויות חשוב להדגיש כי בפרויקטים מסוג תמ"א 38 תיקון שני ("הריסה ובנייה מחדש") על הקבלן להמציא לדיירי הבניין ערבויות בנקאיות בשווי הדירה החדשה שהם עתידים לקבל ולא בשווי הדירה הנוכחית שלהם – אל תסכימו לפחות מכך.
10. סבלנות:
פרויקטים מסוג זה לוקחים זמן ועל כן יש לנהוג בסבלנות. בסופו של יום היזם והדיירים חולקים מטרה משותפת והיא ביצוע הפרויקט, ולכן ככל והדיירים ישתפו יותר פעולה ויהיו יותר מעורבים כך הפרויקט יסתיים מהר יותר ובצורה טובה יותר.
משרד עורכי דין סרוסי ושות' מתמחה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית ומספק ליווי דיירים מלא – החל משלב קבלת ההחלטה על הרצון לבצע פרויקט בבניין ועד לתום הפרויקט.
לתיאום פגישת ייעוץ בחינם ללא התחייבות צרו קשר עוד היום בטלפון: 03-6017171 (ניתן לפנות גם בוואטסאפ בטלפון 055-6876752).
(!)האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד סרוסי ושות' ובין המשתמש.
משרד עורכי דין סרוסי ושות' מתמחה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית ומספק ליווי דיירים מלא – החל משלב קבלת ההחלטה על הרצון לבצע פרויקט בבניין ועד לתום הפרויקט.
לתיאום פגישת ייעוץ בחינם ללא התחייבות צרו קשר עוד היום בטלפון: 03-6017171 (ניתן לפנות גם בוואטסאפ בטלפון 055-6876752).
סרוסי ושות' משרד עורכי דין – מצויינות ללא פשרות.
