עורך דין מקרקעין ונדל"ן

עוד לפני שחותמים על מסמך כלשהו, גם על "זיכרון דברים" או על "טיוטה לא מחייבת". בית המשפט העליון קבע כבר לפני שנים שזיכרון דברים שכולל את הפרטים המהותיים של העסקה יכול להיות חוזה מחייב לכל דבר. פנייה מוקדמת מאפשרת לבדוק את הנכס ואת המיסוי לפני שהמחיר והתנאים נסגרים, ולא אחרי.

לא. כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין אוסרים עליו לייצג גם את הקונה. מותר לו לטפל עבור הקונה רק ברישום הדירה, ועל זה משולם שכר הטרחה שנגבה במעמד העסקה. מול חוזה שנוסח לטובת הקבלן, הקונה צריך עורך דין מטעמו, שינהל משא ומתן על נספח השינויים, יבדוק את הבטוחה לכספים ויוודא את מועד המסירה ואת הפיצוי על איחור.

בין היתר: את נסח הרישום של הנכס (בטאבו, בחברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל) ומי הבעלים הרשומים; משכנתאות, עיקולים והערות אזהרה שרשומות על הנכס; את ההתאמה בין הדירה בפועל להיתר הבנייה, כולל חריגות בנייה; חובות לעירייה ולוועד הבית; ואת המיסוי של העסקה. חלק מהבעיות לא מופיעות בנסח, ולכן לא מסתפקים בו.

כן. המוכר מדווח על העסקה לרשות המיסים ומשלם מס שבח, ולפעמים אפשר לקבל פטור לפי התנאים שבחוק מיסוי מקרקעין. בנוסף צריך לוודא שהכסף מגיע בבטחה לפני שהזכויות עוברות, לסלק את המשכנתא הקיימת, ולדאוג שאם העסקה מתבטלת, ההערה שנרשמה לטובת הקונה תימחק. להרחבה: תהליך מכירת דירה.

הערת אזהרה נרשמת בפנקסי המקרקעין לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין. היא מודיעה לכל מי שבודק את הנכס שיש התחייבות לטובתכם, ומונעת עסקה סותרת בנכס בלי הסכמתכם. לכן רושמים אותה מיד אחרי החתימה על החוזה, ובדרך כלל לפני שמעבירים למוכר סכום מתמורת הדירה (הסך הראשוני מוחזק בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה).

כן. המשרד מלווה עסקאות בכל הארץ, מול כל הרשויות, מהבדיקה הראשונה ועד גמר העסקה. הדרך הכי מהירה להתחיל היא לכתוב לנו בוואטסאפ בכמה מילים במה מדובר.

ליווי משפטי מלא מתחיל בבדיקת הנכס והזכויות בו, ממשיך במשא ומתן ובניסוח הסכם המכר ובתכנון המיסוי של העסקה, ואחרי החתימה כולל את רישום הערת האזהרה, הדיווח לרשות המיסים, השגת האישורים הנדרשים ורישום הזכויות על שם הקונה. לאורך כל הדרך עורך הדין מוודא שכל תשלום מועבר רק כשהבטוחה המתאימה כבר קיימת. להרחבה: המדריך לרכישת דירה.

כן, ולעיתים אף יותר. בדירה נוספת מס הרכישה גבוה משמעותית מאשר בדירה יחידה, ולכן לתכנון המס לפני החתימה יש השפעה ישירה על כדאיות העסקה. בנוסף בודקים את מצב השכירות בנכס, אם יש שוכר, ואת ההשלכות של מכירה עתידית על מס השבח.

החתימה על ההסכם יכולה להתקיים בתוך שבועות ספורים מהפנייה, אבל העסקה נמשכת עד שמתקבלים כל האישורים: מרשות המיסים, מהעירייה ולעיתים גם מהחברה המשכנת או מרשות מקרקעי ישראל. רק אז אפשר לרשום את הזכויות. בפועל מדובר בתהליך של חודשים, ומעקב צמוד של עורך הדין הוא מה שמונע עיכובים מיותרים.

כן, בהעברה ללא תמורה בין קרובי משפחה. העברה כזו נהנית מהקלות במס רכישה ובמס שבח לפי התנאים שבחוק מיסוי מקרקעין, אבל יש לה גם השלכות לעתיד, כמו תקופת צינון לפני מכירה, ולכן כדאי לתכנן אותה מראש. להרחבה: העברת דירה ללא תמורה.