מיסוי מקרקעין - המדריך המלא (מעודכן לשנת 2025)
מוכר או קונה דירה? המאמר הזה בשבילך! כל מה שחשוב לדעת בתחום מיסוי מקרקעין בעסקאות נדל"ן בדגש על מס שבח ומס רכישה.
מיסוי מקרקעין: המדריך המלא לרכישה ומכירת נדל"ן בישראל
בעולם הנדל"ן, הבנת מסגרת המיסוי היא עמוד תווך חשוב לכל משקיע, רוכש דירה, מוכר דירה או אדם המתעניין בכניסה לתחום. היכולת לנהל, לתכנן ולהפחית את החובות המיסויים יכולה להבדיל בין עסקת נדל"ן מוצלחת לבין אחת שאינה כזו, וזיהוי הזדמנויות לחיסכון במס דרך תכנון מס מדויק והכרות עם החוקים והתקנות השונות, יכול להגביר את התשואה על ההשקעה שלכם.
במאמר זה, נסקור את היסודות של מיסוי מקרקעין בישראל, נציג את המושגים הקריטיים ונעזור לכם להבין איך אפשר לתכנן את המיסוי שלכם בחכמה וביעילות, תוך התמקדות באסטרטגיות להפחתת המס ולמיצוי הפוטנציאל של הנכס.
מהו מיסוי מקרקעין:
מיסוי מקרקעין הוא מונח כולל המתייחס למיסים השונים הנגבים על ידי המדינה בעת עסקאות שונות הקשורות לנדל"ן. במאמר זה נתמקד במיסים הנפוצים ביותר – מס רכישה ומס שבח, כאשר כל אחד מהם מוטל על פעילויות שונות בתחום הנדל"ן ודורש הבנה ותכנון מדויקים. למשל, מס רכישה מוטל על קונה הנכס ונקבע כאחוז מסוים משווי העסקה, בעוד מס שבח מוטל על מוכר נכס ומחושב על בסיס העלייה בערך הנכס ממועד רכישתו ועד למועד מכירתו.
ההבנה המעמיקה של חישובם חיונית לתכנון פיננסי נכון ומיזום ההוצאות המיסויות בצורה מיטבית.
הבנת מיסוי המקרקעין אינה רק עניין של חובה חוקית, אלא גם כלי חשוב לתכנון פיננסי כלכלי של העסקה העומדת על הפרק. ניהול מושכל של החובות המיסויים יכול להוביל לחיסכון משמעותי בעלויות (עשרות עד מאות אלפי ₪!) ולשיפור התשואה על ההשקעה. לדוגמה, הכרות עם הליכי חישוב מס שבח, לדוגמא חישוב לניארי, והזדמנויות לפטור ממנו, לדוגמא בדירה יחידה או שיפור דיור, יכולה להוביל לחיסכון ניכר במכירת הנכס.
נדגיש שוב כי בתחום הנדל"ן בישראל, מיסוי מהווה גורם משמעותי המשפיע על כל פעילות ועסקה. הבנה מעמיקה של המסים השונים, פאזות החיים של נכס מקרקעין וההשלכות הכלכליות של כל מס על בעלי הנכסים או רוכשיהם היא קריטית לניהול חכם ויעיל.
מיסוי ברכישת דירה – מס רכישה:
מס רכישה הוא תשלום הנדרש מרוכשי נכס נדל"ן בישראל. המס מושפע מגורמים כגון ערך הנכס, נכסים נוספים וכו', כאשר הוא מיועד לתמוך בתקציב המדינה. מס זה מוטל באופן ישיר על הקונה ומחייב אותו להתאים את תיכנונו הפיננסי לכלול ההוצאה הזו שיכולה לסכומים גבוהים מאד.
עקרונות מרכזיים וחישוב:
עקרונות החישוב מתבססים על מדרגות מס שנקבעות לפי גובה העסקה, ומטרתם להתאים את המס לנכס הנרכש – כך נכס יקר יותר ישלם מס במדרגות גבוהות יותר מנכס שנרכש במחיר נמוך יותר. חשוב לציין כי ישנם שני מסלולי מדרגות מס – הראשון של דירה יחידה והשני של דירה נוספת, כך למשל אדם (או תא משפחתי) תושב ישראל ללא דירה שרוכש את דירתו הראשונה יהנה ממדרגת מס בשיעור של 0% עד סך של 1.97 מליון שח, 3.5% על החלק שבין 1.97 מליון ₪ ועד ל 2.34 מליון ₪, 5% על החלק שעד 6 מליון ₪ וכן הלאה, וזאת לעומת אדם הרוכש דירה נוספת לדירה הקיימת ברשותו שישלם מס רכישה דירה שניה בשיעור של כ-8% על כל הסכום עד ל-6 מילון ₪ וכ-10% על החלק שמעל ל-6 מיליון ₪! מדובר בהפרשים עצומים.
נדגים:
- אדם הרוכש דירה בסך של 3 מילון שח כאשר אין ברשותו דירות נוספות ישלם מס רכישה דירה ראשונה בסך של 45 אלף ₪ וזאת לעומת אדם הרוכש דירה נוספת שישלם מס רכישה דירה שניה בגובה של 240 אלף ₪!
- דוגמא נוספת, אדם הרוכש דירה בסך 1.9 מיליון ₪ כאשר אין ברשותו דירות נוספות יהיה פטור מתשלום מס רכישה (תשלום מס רכישה יהיה 0 ₪) ואילו אם הייתה ברשותו דירה נוספת היה משלם מס רכישה בגובה 150 אלף ₪!.
חשוב לציין כי מדרגות המס מעודכנות לשנת 2024 ובתוקף עד לתאריך 15.01.2025.
נציין, כי קיימים פטורים והקלות במקרים מסויימים, כך למשל, גם אדם שיש ברשותו דירה יוכל להנות ממדרגות דירה יחידה במקרה של שיפור דיור כפי שנפרט בהמשך.
מס רכישה ברכישת קרקע:
ברכישת קרקע הדברים מעט שונים ולא קיימות מדרגות. ברכישת קרקע הרוכש ישלם מס רכישה בשיעור של 6% על כל הסכום ללא תלות במצבו (יש דירות נוספות או אין) החל מהשקל הראשון.
אז אם החלטתם לרכוש קרקע להשקעה או לבניה, יש לקחת את מס הרכישה בחשבון שהרי מדובר בסך לא מבוטל שיכול להשפיע באופן מהותי על העסקה וכדאיותה.
מיסוי במכירת דירה – מס שבח:
מס שבח הוא תשלום הנדרש ממוכרי נדל"ן בישראל והוא מוטל על הרווח הנוצר מההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה (מיועד למיסוי הרווחים בנדל"ן). המס מחושב בהתחשב בעלויות השונות שהושקעו בנכס, כולל שיפוץ ותחזוקה, מיסים ששולמו כגון מס רכישה, הוצאות לבעלי מקצוע, הוצאות משפטיות ועמלות וכו'. ניתן להפחית את העלות הכוללת של המס על ידי תכנון מס מראש וניצול מרבי של הפטורים וההקלות החוקיות הקיימות.
פעמים רבות אנשים מתבלבלים בין מס שבח לבין היטל השבחה – זה המקום לציין שמדובר בשני דברים נפרדים ושונים לחלוטין, ושהיטל השבחה הוא מס שמחויב ע"י העירייה ולא ע"י רשות המיסים.
חשיבות התכנון:
הכנה מראש והבנה מעמיקה של המסגרת המסוית יכולה להביא לחיסכון משמעותי בעלויות המס ולשיפור התשואה על ההשקעה. לדוגמה, מכירה של דירה שנרכשה ב-1,000,000 ש"ח ונמכרת ב-1,500,000 ש"ח תחויב במס שבח על הרווח (500 אלף ₪), אך תכנון מס נכון יכול להוריד את הנטל הזה דרך ניכוי הוצאות ושימוש בפטורים הרלוונטיים.
החישוב מתחשב בפרמטרים רבים, כולל העלויות השונות שהושקעו בנכס לשיפורו ולתחזוקתו. כל הוצאה מוכחת, כמו שיפוצים, הוצאות משפטיות, עמלות מתווכים, מיסים וכו' ניתנת להפחתה מהשבח הכולל, מה שמאפשר למוכר להפחית את המס הכולל שנגבה. לדוגמא אם במהלך תקופת הבעלות הושקעו בנכס 200,000 ש"ח בשיפוצים, השבח הכולל למס יחושב על בסיס הרווח בחיסור ההוצאה, דבר שיפחית את המס באופן מהותי.
כמובן שקיימים פטורים והקלות רבים שחובה לקחת בחשבון בעת תכנון המס בעת מכירת דירה, כגון דירה יחידה או חליפית, דירת ירושה, שיפור דיור וכו'.
"*" אינדוקטור שדות חובה
פטורים והקלות במיסוי מקרקעין:
מערכת המס בישראל מציעה מגוון רחב של פטורים והקלות, על מנת לעודד השקעה ולאפשר חיסכון משמעותי בהוצאות. הכרת האופציות השונות והיכולת לנצל אותן יכולה להביא להגדלת התשואה על ההשקעה ולצמצום משמעותי בעלויות.
פטורים והקלות ברכישת דירה – פטורים ממס רכישה:
רכישת דירה בישראל יכולה להיות מלווה בהטבות מס שונות, המאפשרות לרוכשים לחסוך בעלויות הרכישה. פטורים והקלות ממס רכישה יכולים להיות זמינים לקבוצות שונות, כולל רוכשים לראשונה, משפרי דיור, העברה ללא תמורה בין בני משפחה, העברה בין בני זוג, עולים חדשים, נכים ועוד בחלק זה נסקור כמה מן הפטורים/הקלות.
רכישת דירה – מס רכישה דירה ראשונה:
רוכשי דירה ראשונה בישראל זוכים למגוון הטבות מס, המטרה שלהן לעזור לזוגות צעירים ולמשפחות מחוסרי דיור לרכוש דירה בעלות נמוכה יותר.
כך רוכשי דירה מחוסרי דיור יכולים לרכוש דירה ולשלם מס רכישה עפ"י מדרגות דירה יחידה כפי שפירטנו לעיל. ללא ספק מדובר בחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי ש"ח.
אז מה ההגדרה לדירת מגורים יחידה?
הדירה הנרכשת הנה דירת המגורים היחידה של הרוכש גם אם בבעלותו דירה נוספת שחלק הבעלות אינו עולה על שליש (33%) או שמחזיק בדירה נוספת שקיבל בירושה וחלקו בה אינו עולה על מחצית (50%) או שהדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1/1/1997. (לגבי דירת מגורים יחידה יראו את הרוכש בן זוגו/ידוע בציבור וילדים עד גיל 18 כרוכש אחד).
כאמור לעיל, גם במצב בו יש בבעלות הרוכש דירה אחת נוספת, ייתכן ויוכל לרכוש והחזיק את שתי הדירות במקביל לתקופה מסויימת ועדיין לשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה וזאת ע"י שיפור דיור.
אדם שיש בבעלותו דירה רשאי לרכוש דירה נוספת ולהתחייב למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מיום הרכישה (או בתוך 12 חודשים מיום קבלת טופס 4 במקרה של דירה מקבלן), ובכך בעצם להחזיק בשתי דירות במקביל במשך שנה וחצי וגם לשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה!
שאלה שחוזרת הרבה בנושא זה היא האם בסוף התקופה ניתן להתחרט ולהחליט למכור את הדירה החדשה שנרכשה במקום הדירה הישנה – התשובה לכך היא לא. לא ניתן להחליט בסוף התקופה למכור את הדירה החדשה שנרכשה במקום הדירה הישנה ועדיין להנות מההטבה. במקרה בו תחליטו למכור את הדירה החדשה שנרכשה, במקום הדירה הישנה, תצטרכו לשלם מס רכישה מלא בתוספת ריביות והצמדות וכן תצטרכו לשלם את מס השבח במכירה.
מס רכישה בהעברה ללא תמורה בין בני משפחה:
גם כאן המחוקק בחר לתת הטבה וקרובים (כהגדרתם בחוק) רשאים להעביר במתנה וללא תמורה את דירתם בתוך המשפחה – למשל מהורה לבן או להיפך, ולהנות מתשלום של 1/3 מס רכישה בלבד. גם כאן חשוב מאד לעשות תכנון מס מדויק ובכך להימנע ולהוזיל תשלום מס רכישה באופן מהותי.
פטורים והקלות במכירת דירה – פטורים במס שבח:
מוכרים של דירות בישראל יכולים להינות מהקלות ופטורים ממס שבח במקרים מסוימים, כגון כאשר הנכס שופץ או נבנה מחדש במסגרת פרויקט תמ"א 38, כאשר בדובר בדירה יחידה או שיפור דיור, העברה ללא תמורה, לניארי, נכים ועוד. הקלות אלו נועדו לעודד את בעלי הנכסים להשקיע בשיפור ובשימור הנכסים שלהם, תוך הקטנת הנטל המסויי על הרווחים ממכירת הנכס.
מכירת דירה – מס שבח דירה יחידה:
גם כאן חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור מתשלום מס שבח למוכרים אשר מחזיקים בדירה יחידה, אשר הייתה בבעלותם לפחות 18 חודשים לפני המכירה, ובלבד שלא השתמשו בפטור במכירת דירה יחידה ב-18 החודשים שקדמו למכירת הדירה.
לעניין זה ראוי לציין כי גובה הפטור עומד על סך של 5 מיליון שח (נכון לשנת 2024), כאשר החלק משווי הדירה הנמכרת שעולה על תקרת הפטור יחוייב במס.
גם כאן יראו את המוכר בן זוגו/ידוע בציבור וילדים עד גיל 18 כיישות אחת לעניין מיסוי מקרקעין.
כפי שפירטנו לעיל, גם כאן נכנס פטור בעת שיפור דיור, ובמצב בו המוכר בחר לרכוש דירה נוספת בטרם מכר את דירתו הנוכחית, יהיה רשאי לרכוש ולהחזיק את שתי הדירות במקביל למשך 18 חודשים מיום הרכישה (או 12 חודשים מיום קבלת טופס 4 במקרה של דירה מקבלן), ועדיין לקבל פטור מתשלום מס השבח במכירת הדירה הנוכחית בסוף התקופה.
חשוב לציין, הפטור הוא לא מוחלט. כך למשך במכירת דירה עם זכויות בניה כן עלול לחול מס שבח על זכויות הבניה! וכך, גם אם אתם זכאים לפטור על מס השבח, עדיין תמצאו את עצמכם משלמים סכומים לא מבוטלים על הזכויות שלא מומשו.
מס שבח בהעברה ללא תמורה בין בני משפחה:
להבדיל ממס הרכישה שם המחוקק העניק הטבה (תשלום 1/3 בלבד), לעניין מס שבח המחוקק בחר לתת פטור ממס השבח במקרה של העברה ללא תמורה בין קרובים (בהתאם להגדרת חוק מיסוי מקרקעין). גם כאן חשוב מאד לעשות תכנון מס מדויק ולקחת את כל השיקולים הרלוונטיים בחשבון – לדוגמא בהעברה ללא תמורה חלה תקופת צינון בת 4 שנים בהן לא יהיה רשאי מקבל המתנה למכור את הדירה (נרחיב על כך במאמר על העברה ללא תמורה בין קרובים).
כלים דיגיטליים לחישוב מיסוי מקרקעין ותשלום:
כדי לבצע חישובים מסובכים אלו בצורה יעילה ומדויקת, קיימים מחשבונים אונליין ואפליקציות עם אלגוריתמים מתקדמים. השימוש בכלים אלו מאפשר לקבל הערכה מדויקת של כל אופציות המיסוי העובדות בפנינו ובכך לבצע תכנון מס אידיאלי באופן מדויק ואפקטיבי.
דוגמא למחשבון דיי פשוט אבל יעיל הוא מחשבון מס רכישה (סימולטור מס רכישה של רשות המיסים) – למחשבון.
ניתן לבצע תשלום מס רכישה באינטרנט וגם תשלום מס שבח בלחיצה על הקישור הזה. לשם כך תצטרכו מס' שומה, ומס' אינטרנט (הכל יפורט בשובר שתקבלו מעורך הדין שלכם).
טיפים לחישוב יעיל ומדויק של מיסוי מקרקעין:
לפני התחלת החישוב, אספו את כל המידע הרלוונטי על הנכס, כולל פרטים על שיפוצים, הוצאות משפטיות, עמלות מתווכים, מיסים ששולמו ועוד. השתמשו במחשבונים ואפליקציות לחישוב מס שבח וחישוב מס רכישה, וודאו שאתם נשארים מעודכנים בכל הנוגע לחוקים ומדיניות המס החדשים המשפיעים על חישוב המס, כדי לנצל אופטימלית את ההטבות המסיות הזמינות. חשוב לציין כי עורך דין מקרקעין שילווה אתכם בעסקה יעשה עבורכם את החישובים הרלוונטיים וימקסם עבורכם את הטבות המס הקיימות כך שתשלמו כמה שפחות – לכן חשוב מאד לבחור עו"ד מקרקעין שמתמחה בתחום ומכירים את כל האופציות הקיימות – זה יכול לחסוך לכם הרבה מאד כסף.
מקרים מיוחדים במיסוי מקרקעין:
בתחום מיסוי המקרקעין, קיימים מקרים מיוחדים רבים הדורשים יחס מוקפד ומדויק מצדכם ומצד עורך דין הנדל"ן שתבחרו שייצג אתכם. בין היתר במקרים אלו נכללים רכישה או מכירת של נכס שהתקבל בירושה, השקעה בדירה לצורך השכרה, השתתפות בפרויקטים של פינוי-בינוי, תמ"א 38 ועסקאות נדל"ן עם פוטנציאל להשפעה מיסויית משמעותית. חשיבות הייעוץ המקצועי של עורך דין מיסוי מקרקעין באה לידי ביטוי בהכרח להבנה עמוקה של ההשלכות המיסויות של כל סוג עסקה, כולל הבנת החוקיות והפטורים האפשריים, תוך ניצול מיטבי של הזכויות להקלות מס.
לסיכום:
תכנון מס מדויק, מושכל ומקדמי יכול לתרום באופן משמעותי לחיסכון בהוצאות המס ולשיפור התשואה וכדאיות העסקה. חיוני להיעזר במומחים בתחום מיסוי המקרקעין כגון עורך דין מקרקעין, שישלבו ניסיון רב וידע מעמיק כדי לנצל לטובת הרוכש/מוכר את כל האפשרויות החוקיות הזמינות.
משרד עורכי דין סרוסי ושות' מתמחה בעסקאות נדל"ן ומיסוי של העסקאות הללו ומספק ליווי מלא ללקוחותיו החל מרגע ההחלטה על ביצוע העסקה ועד לסיומה.
לתיאום פגישת ייעוץ טלפוני בחינם וללא התחייבות עם צרו קשר עוד היום בטלפון: 03-6017171 (ניתן לפנות גם בוואטסאפ בטלפון 055-6876752).
(!)האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד סרוסי ושות' ובין המשתמש.
סרוסי ושות' משרד עורכי דין – מצויינות ללא פשרות.
