בטחונות בהשכרת דירה (מעודכן שנת 2025)
אילו בטוחות ניתן לקחת בהסכם שכירות? איזה בטוחות הכי מומלצות לשכירות? איך אפשר לממש את הבטוחות ומתי? כל זה ועוד במאמר הבא.
בטוחות בהסכם שכירות: סוגים, ערכם ואופן המימוש
כשאנו באים לחתום על הסכם שכירות לדירת מגורים חשוב מאד לשים דגש על נושא הבטוחות הנדרשות עפ"י ההסכם. ישנן מספר בטוחות נפוצות בהסכמי שכירות לדירות מגורים שניתן להשתמש בהן על מנת להבטיח את התקיימות העסקה ולמזער הפרות הסכם.
הבטוחות מעניקות אמינות וביטחון למשכירים ומשמשות כתוכנית בטיחות במקרה של הפרות הסכם ונזקים לדירה המושכרת.
כל אחת מהבטוחות שנסקור במאמר זה מבצעת תפקיד ייחודי וניתן להשתמש בהן באופן שונה לפי הצורך והתנאים הספציפיים של כל מקרה. במאמר זה נפרט מהן הבטוחות הנפוצות ביותר בהשכרת דירה, ערכן ואת האופן בו ניתן לממש אותן במקרה הצורך.
1. שיקים פתוחים לרשויות:
הבטוחה הראשונה אותה נציג היא שיקים פתוחים לרשויות. מדובר בשיקים המועברים מהשוכר למשכיר וניתנים לטובת הרשויות השונות, לרוב נהוג למסור שיקים עבור העירייה, חברת המים, חברת החשמל וועד הבית -אך זו אינה רשומה סגורה.
השיקים נמסרים כשהם חתומים ובכל שיק נרשם לאיזו רשות הוא מיועד, אך הסך והתאריך נשארים פתוחים למילוי ע"י המשכיר , ככל ויהיה צורך בכך. לעניין זה חשוב מאד לוודא שהשיקים הינם "למוטב בלבד".
השיקים הפתוחים נועדו לתשלום חובותיו של השוכר לרשויות על תקופת השכירות (כגון ארנונה, מים וכד'), ככל שלא שילם אותם בעצמו, ובכך מהווים הבטחה למשכיר שיקבל את דירתו חזרה בתום תקופת השכירות ללא חובות השוכר.
את השיקים רשאי המשכיר לממש במקרה של אי תשלום חשבון מסוים ע"י השוכר מעבר לתקופה שקבעה הרשות בהודעת החשבון וזאת לאחר התראה מראש לשוכר לצורך תיקון הפרתו.
ראוי לציין שזוהי אחת הבטוחות הנפוצות ביותר והיא קיימת בחלק ניכר מהסכמי השכירות לדירות מגורים יחד עם בטוחות נוספות כפי שיפורט להלן במאמר זה.
חשוב לשים לב, בהסכם שכירות בו סוכם בין הצדדים כי חשבונות הדירה כלולים בדמי השכירות, אין צורך בבטוחה זו מאחר והחשבונות משולמים ע"י המשכיר ולא ע"י השוכר.
2. שיק בנקאי או ערבות בנקאית:
שיק או ערבות בנקאיים הם אמצעי בטחון פופולרי בהשכרת דירה. במעמד החתימה על החוזה, השוכר ימסור למשכיר שיק או ערבות בנקאיים בסכום המצוין בהם, וכפי שהוסכם בהסכם השכירות, ובמקרה של אי קיום התחייבויותיו של השוכר, המשכיר יכול לממש את השיק או הערבות הבנקאיים לצורך תשלום החוב.
אז מה ההבדל בין שיק בנקאי לבין ערבות בנקאית:
שיק בנקאי הוא שיק שניתן ע"י הבנק אשר כנגדו הפקיד מנפיק השיק (השוכר) את סך השיק בבנק ובעצם "נעל" אותו, ובכך הבטיח שלשיק יהיה כיסוי. שיק בנקאי הוא הבטוחה הקרובה ביותר לכסף מזומן.
ערבות בנקאית היא הבטחה בנקאית של הבנק לתשלום הסך שרשום בערבות לצורך תשלום חובות השוכר במקרים של אי תשלום ו/או הפרות מצדו.
השיק והערבות הבנקאיים מהווים בטוחות חזקות, יעילות ובעלות כושר הפירעון הגבוה ביותר, ובכך מאפשרים למשכיר לקבל את התשלומים המגיעים לו עפ"י ההסכם ולהגן על זכויותיו במקרה של הפרת ההסכם ע"י השוכר.
חשוב לציין שני דברים לעניין הבטוחות הבנקאיות:
- הוצאת בטוחה בנקאית כרוכה בתשלום עמלה לבנק ומצריכה ביקור בבנק, על כן, יש לדאוג להנפיקה מספיק זמן מראש לפני מועד חתימת הסכם השכירות.
- בכדי להגן על השוכר ולייצר מעין מאזן כוחות בין השוכר למשכיר, חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (המוכר גם בשמו "חוק השכירות ההוגנת") מגביל את סך הבטוחות הבנקאיות (וגם מזומן) לסך הנמוך מבין סכומים אלו:
- סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים, בעד שליש מתקופת השכירות.
- סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים.
3. שטר חוב וחתימת ערבים על שטר חוב:
שטר חוב לשכירות הוא מסמך משפטי שמכיל התחייבות של השוכר לשלם סכום כסף מסוים במועד מסוים למשכיר. תנאי שטר החוב, כולל הסכום המדויק והמועד המוגדר לתשלום יכולים להיות מפורטים בחוזה השכירות או בשטר החוב עצמו.
חשוב לדעת, שטר חוב הוא מסמך משפטי מחייב אשר דינו הוא כפסק דין שניתן בהוצאה לפועל ועל כן ניתן לגשת איתו ישירות להוצאה לפועל בכדי לממשו.
בכדי להבטיח את התשלום המתואר בשטר חוב ניתן להחתים על שטר החוב גם ערבים. ערבים הם אנשים מטעם השוכר שמסכימים לחתום על שטר החוב ולהתחייב בתשלום הסכום המצוין בו במקרה של אי קיום התשלומים ו/או הפרת ההסכם ע"י השוכר.
המשכיר, במקרה של אי תשלום ו/או הפרה מצד השוכר, יכול לממש את שטר החוב כנגד השוכר ו/או כנגד הערבים החתומים, כלומר, הוא יכול לפנות לערבים ולבקש מהם לשלם את הסכום הקבוע בשטר החוב עליו התחייבו בחתימתם.
גם בטוחה זו היא בטוחה נפוצה בהסכמי שכירות לדירות מגורים ולרוב היא בטוחה חליפית לכתב ערבות.
4. כתב ערבות:
כתב ערבות הוא הבטוחה הכי נפוצה בהשכרת דירת מגורים ומשמש כהבטחה למשכיר, מצד הערבים החתומים, לשלם את החובות והתשלומים הקבועים בחוזה השכירות במקרה של הפרת התחייבויותיו של השוכר.
כתב הערבות יכול לשמש כהבטחה חלופית במקום ערבות בנקאי או שטר חוב, ובכך במקום שהשוכר יפקיד סכום כסף בבנק או יכתוב שטר חוב בעבור הבטחת התשלומים, הערב מתחייב לשלם את הסכום המצוי בכתב הערבות אם השוכר לא מקיים את התחייבויותיו על פי החוזה.
בכתב ערבות יש לציין את פרטי המשכיר, פרטי השוכר ופרטי הערב. התנאים המדויקים למימוש כתב הערבות עשויים להיות מפורטים בחוזה וניתן להוסיף תנאים מסוימים לכתב הערבות עצמו.
במקרה של הפרת הסכם ו/או גרימת נזקים ע"י השוכר, המשכיר רשאי לפנות לערבים בדרישה לשלם את הסך שניזוק בו עקב ההפרה, והערבים יהיו חייבים לשלם למשכיר כפי שהתחייבו בכתב הערבות.
ככל והצדדים לא יגיעו להסכמה בנוגע למימוש כתב הערבות, יהיה על המשכיר לפנות לבית המשפט לצורך מימוש כתב הערבות כנד השוכר, הערבים או שניהם.
מומלץ ורצוי שהמשכיר, השוכר והערבים יקראו את כתב הערבות בקפידה וזאת כדי להבטיח שכל התנאים המפורטים בו מקובלים ומתאימים לצרכיהם.
"*" אינדוקטור שדות חובה
5. שיק בטחון:
שיק בטחון הוא שיק רגיל אשר נרשם בחלקו העליון "לביטחון בלבד" והוא משמש כמעין בטוחה למשכיר על מנת להבטיח את קיום תנאי ההסכם ותשלום חובותיו של השוכר. במועד חתימת הסכם השכירות, השוכר ימסור למשכיר שיק בטחון על סך מסוים כפי שיקבע בין הצדדים, והשיק ישמר למשך תקופת השכירות על ידי המשכיר כבטחון לתשלום החובות העתידיות של השוכר. במקרה של הפרת הסכם או אי קיום התשלומים מצד השוכר המשכיר יכול לממש את שיק הבטחון על ידי הפקתו לפירעון.
מצד אחד, שיק בטחון הוא בטוחה נוחה שכן אין צורך להנפיקו מראש (שכן מדובר בשיק רגיל), אין עלות להנפקתו, ניתן לממשו ללא תלות בצדדים שלישיים כגון ערבים או בנק, והצדדים יכולים להסכים על איזה סכום שיבחרו. מצד שני, מדובר בבטוחה מעט יותר מסוכנת שכן אין הבטחה שיהיה לשיק כיסוי בבנק או שהשיק לא יבוטל – דבר שיאלץ את המשכיר לפנות עם השיק להליכי הוצאה לפועל.
חשוב לציין את התנאים למימוש שיק הביטחון (וכל בטוחה אחרת) בחוזה השכירות. כמו כן, יש לזכור שמימוש שיק הביטחון חייב להתבצע על פי ההוראות החוקיות הרלוונטיות ולפי התנאים שהוסכמו בין הצדדים.
יש לשים לב לכל הדרישות הפורמליות ולמועדים המוגדרים למימוש הבטוחות, כמו הודעה מוקדמת לשוכר, הזדמנות לתיקון ההפרה וכד'.
כללי:
הנה שלוש נקודות שחשוב להכיר ולדעת:
- החוק, כהגדרתו לעיל, קובע מהם המקרים בהם רשאי המשכיר לממש את הבטוחות, באיזו אופן ובאיזה סכום.
- החוק קובע שעל המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הבטוחה ולאפר לו לתקן את ההפרה בתוך זמן סביר.
- החוק קובע כי על המשכיר להשיב לשוכר את הבטוחה (או יתרתה לאחר מימוש) בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה המושכרת לרשותו או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר (כמפורט בחוק), לפי המאוחר.
חשוב לדעת! מומלץ לעשות הסכם שכירות עם ליווי של עורך דין מקרקעין. עורך הדין יוודא שההסכם עומד בדרישות החוק ושהאינטרסים שלכם מוגנים היטב. לעיתים, אף משפט אחד שחסר בחוזה השכירות או לא מנוסח טוב יכול להוביל לבעיות ונזקים כלכליים גדולים בעתיד.
משרד עורכי דין סרוסי ושות' מתמחה בעסקאות נדל"ן ובהסכמי שכירות ומספק ליווי מלא ללקוחותיו לכל אורך ההליך עד לחתימה על חוזה שכירות.
לתיאום פגישת ייעוץ טלפוני בחינם וללא התחייבות צרו קשר עוד היום בטלפון: 03-6017171 (ניתן לפנות גם בוואטסאפ בטלפון 055-6876752).
(!)האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד סרוסי ושות' ובין המשתמש.
סרוסי ושות' משרד עורכי דין – מצויינות ללא פשרות.
