המדריך המקיף והמלא להעברת דירה ללא תמורה (2025)
מעביר או מקבל דירה ללא תמורה? גלו איך לעשות זאת בצורה הכי נכונה, כמה מיסים תשלמו ואילו מגבלות חלות בעסקת מתנה. מדריך זה יספק לך את כל התשובות!
העברה ללא תמורה - המדריך המלא (מעודכן ל-2025)
בישראל, העברת דירה במתנה היא פעולה נפוצה בקרב משפחות, ומבוצעת מסיבות כמו תכנון מס, תכנון ירושה או חלוקת נכסים. העברה ללא תמורה היא פעולה משמעותית המתבצעת תחת תנאים והגבלות משפטיות כפי שיפורט בהמשך במאמר זה. חשוב לדעת כי העברת דירה במתנה חייבת להתבצע מטעמים חוקיים בלבד, אחרת ניתן יהיה לבטל את המתנה או לחייב את העסקה במס מלא ואולי אף בקנסות במקרים מסוימים של הברחת נכסים, העלמת מס וכו'.
תהליך זה, מצריך הבנה מעמיקה של היבטי מס והיבטים משפטיים תוך לקיחה בחשבון של תכנון עתידי.
מהי העברת דירה ללא תמורה?
העברת דירה ללא תמורה, (במתנה) היא עסקה שכיחה יחסית בעיקר בקרב קרובי משפחה מדרגה ראשונה. בעסקה זו בעל דירה מעביר את זכויותיו בדירה לאדם אחר, מבלי לקבל בתמורה כספים או תמורה כלכלית אחרת (ניתן לבדוק את הזכויות בדירה ע"י הוצאת נסח טאבו).
כך למשל העברת דירה עם משכנתא עלולה להיחשב כתמורה שכן מקבל המתנה לוקח על עצמו את המשכנתא של בעל הנכס.
חשוב להבהיר כי העברת דירה ללא תמורה היא פעולה חוקית, אך יש לבצע אותה בצורה תקינה ובליווי של עורכי דין המתמחים בתחום המקרקעין, על מנת להימנע מבעיות משפטיות ומיסים גבוהים.
כאמור, תהליך זה דורש תכנון מס נכון ויסודי וגם הבנה מעמיקה של ההליכים המשפטיים המעורבים, כדי להבטיח שההעברה מתבצעת לפי החוק ובאופן שמקטין את החשיפה לחובות מס פוטנציאליים.
היבטים משפטיים
תהליך רישום העברת דירה במתנה:
התהליך מתחיל בהכנת מסמכים רלוונטיים, כולל תצהירי העברה, שטרות מכר, צילומי תעודות זהות, ייפוי כח, דיווח לרשויות המס וכו'. פעמים רבות בוחרים הצדדים לחתום גם על הסכם מתנה להעברת הדירה המפרט את ההסכמה בין שני הצדדים להעברת הנכס ללא תמורה מאחד לשני, את המועדים, את האפשרות לחזור מההתחייבות לנתינת המתנה, סיבת המתנה וכו'.
לאחר החתימה על המסמכים, עורך דין מקרקעין שילווה אתכם בעסקה יגיש את הדיווח על העסקה למיסוי מקרקעין ויגיש את הבקשה, יחד עם כל המסמכים הנחוצים, לרישום במרשם הרלוונטי. זמן הרישום תלוי בעומס באותו מועד בלשכת הרישום אך לרוב יהיה מהיר ויקח כמה ימים בלבד, יחד עם זאת נציין כי לצורך הרישום יש להמציא מסמכים כגון אישורי המס (מס שבח ומס רכישה), אישור עירייה וכד' אשר אותם לוקח מעט יותר זמן להוציא.
התמודדות עם אתגרים משפטיים:
למרות התכנון הקפדני, ייתכנו אתגרים ומכשולים משפטיים במהלך התהליך. על מנת להתמודד עם אלו, מומלץ בחום להיוועץ ולהסתייע עם עורך דין נדל"ן המתמחה גם בתחום המיסים. עורך הדין יוכל לסייע בהתמודדות עם אתגרים פוטנציאליים, להציע פתרונות חוקיים ולמנוע טעויות שעלולות להוביל לעיכובים, לבעיות משפטיות ואף לאי הכרה במתנה וחיוב במיסים מלאים על העסקה.
על אף האמור נציין כי למרות שהעברת דירה ללא תמורה היא תהליך הדורש הקפדה על פרטים והבנה של ההליכים המשפטיים והמיסויים, עם הכנה נכונה וייעוץ משפטי מתאים התהליך יתבצע בצורה חלקה ועם מינימום הפתעות לא רצויות.
מס על דירה במתנה ותכנון מס להעברה ללא תמורה בין קרובים:
כאשר מתכננים העברת דירה במתנה חשוב לבחון את השלכות המס של פעולה זו, בדגש על מס שבח ומס רכישה. המס והפטורים מושפעים מגורמים רבים, בין היתר מועד רכישת הדירה וזהות הצדדים.
יש להבין לעומק את חוק מיסוי מקרקעין כדי לדעת להשתמש בפטורים שהמחוקק מעניק בצורה המטיבה ביותר.
- מס רכישה – המחוקק מעניק הקלה במס רכישה בעסקאות של העברת דירה ללא תמורה בין קרובים, וכך מקבל המתנה ישלם מס רכישה בשיעור של 1/3 בלבד ממס הרכישה שהיה חל על העסקה אילו הייתה עסקה רגילה.
יש לשים לב כי ההגדרה של "קרוב" לעניין מס רכישה היא בן/בת זוג, הורה, צאצא, בן הזוג של הצאצא, אח ואחות.
כמו כן, לעניין מס רכישה, חשוב לשים לב שאם הדירה מועברת לאדם אשר אין לו דירה נוספת אז החישוב יעשה מכח מדרגות דירה יחידה אשר קובעות מס רכישה בשיעור של 0 ש"ח עד לסך של 1.978 מליון ש"ח (מעודכן לדצמבר שנת 2024), קרי שיעור המס יהיה 0.
- מס שבח – המחוקק מעניק פטור ממס שבח בעסקאות של העברת דירה במתנה בין קרובים. לעניין זה חשוב לציין כי במקרה של קבלת דירה במתנה, כאשר מקבל המתנה ירצה למכור את הדירה, יראו את "מועד הרכישה" כמועד הרכישה ע"י נותן המתנה, והמס הנדרש, אם ידרש, ישולם לפי מועד זה.
ההגדרה של "קרוב" לעניין מס שבח היא בן הזוג, הורה, הורי ההורה, צאצא, צאצאי בן הזוג ובני הזוג של כל אחד מאלו. יש לשים לב כי להבדיל מההגדרה לעניין מס רכישה, "קרוב" לעניין מס שבח לא כולל אחים. המקרה היחידי בו גם אחים יקבלו פטור מתשלום מס שבח הוא במצב של העברה ללא תמורה בין אחים של זכות שהתקבלה בירושה או במתנה מהורה (או הורי הורה).
העברה ללא תמורה בין אחים:
כפי שפירטנו לעיל, מבחינת המחוקק, אחים לא תמיד נחשבים לקרובים לצורך ביצוע העברה ללא תמורה של דירה.
לכן עלינו להבחין בין שני סוגי המסים החלים בעסקה מסוג זה:
מס רכישה בהעברה ללא תמורה:
אחים נחשבים לקרובים, ולכן הם זכאים להטבת מס רכישה מופחת (1/3 מס רכישה בלבד).
מס שבח בהעברה ללא תמורה:
אחים אינם נחשבים לקרובים, ולכן אינם זכאים לפטור ממס שבח. עם זאת, כאמור לעיל, ישנו חריג: אם הדירה המועברת התקבלה אצל האח המעביר במתנה או בירושה מההורים או מהורי ההורים, האחים עשויים להיות זכאים לפטור ממס שבח.
מתי ניתן לבצע העברה ללא תמורה בין אחים בפטור ממס?
ניתן לבצע עסקת העברה ללא תמורה בפטור ממס בין אחים במקרים הבאים:
1. הדירה המועברת התקבלה במתנה או בירושה.
2. לאחים המעורבים בעסקה אין דירות נוספות, ולכן ניתן להשתמש בפטור ממס של דירה יחידה.
למידע נוסף על העברה ללא תמורה או לקבלת ייעוץ מקצועי, ניתן ליצור קשר עם משרדנו.
תקופת צינון:
כדי למנוע עסקאות מלאכותיות שנועדו להימנע מתשלום מס, קבע המחוקק תקופת צינון שבה מקבל המתנה לא יהיה רשאי למכור את הדירה שהתקבלה במתנה. אם הדירה לא שימשה למגורי המוכר (מקבל המתנה) תקופת הצינון תהא 4 שנים, ואם שימשה למגורי המוכר, תקופת הצינון תהא 3 שנים מהמועד בו החל לגור בדירה (בתור בעל הדירה).
לעניין זה נציין כי אם מקבל המתנה היה קטין שקיבל את המתנה, תקופת הצינון תחל להיספר רק מרגע שמלאו לו 18 שנים.
כמו כן חשוב לדעת, לעניין תקופת הצינון, גם קבלת כסף במתנה למימון רכישת דירה (מספיק 50% מהסך) יחשב קבלת הזכות במתנה ותחול תקופת הצינון כאמור לעיל.
חזרה ממתנה:
הרבה פעמים עולה השאלה האם נותן המתנה רשאי לחזור בו מנתינת המתנה? התשובה לכך היא שבתנאים מסויימים נותן המתנה רשאי לחזור בו מההתחייבות לתת את המתנה. החוק קובע כי נותן התנה יהא רשאי לחזור בו מההתחייבות לתת את המתנה אם מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, אם החזרה נבעה מהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו או אם קרתה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של נותן המתנה.
ואם כבר ניתנה המתנה ובוצע הרישום על שם מקבל המתנה? במצב זה החזרה מהמתנה יותר מורכבת אך עדיין אפשרית במצב של התנהגות מחפירה של מקבל המתנה.
לעניין זה חשוב לשים לב, כי רצוי לעשות הסכם קבלת מתנה ובו לפרט אם ניתן יהיה לחזור מההתחייבות לתת את המתנה או לא, ואם כן באילו תנאים.
"*" אינדוקטור שדות חובה
העברה בירושה מול העברה במתנה:
כל אופציה נושאת עימה השלכות משפטיות ומיסויות שונות. כך למשל אדם שרוצה לוודא שלא יהיו התנגדויות וריבים בקשר לירושתו ושנכסיו יחולקו כפי שתכנן, יכול לעשות העברה ללא תמורה עוד בימי חייו. זה יכול לסייע במניעת מחלוקות עתידיות על ידי קביעת ברורה של רצונות המוריש.
העברה במתנה יכולה גם לאפשר חיסכון במס במקרים מסוימים, למשל אם לאדם יש יותר מדירה אחת והוא רוצה שיורשיו יהיו זכאים למכור את הדירה בפטור ממס, הוא יכול להעביר את יתר הדירות במתנה ליורשיו ולהישאר עם דירה אחת יחידה שאותה יוריש בפטור מלא ממס.
כאמור, הבחירה בין העברה בירושה לבין העברה במתנה יכולה להשפיע באופן משמעותי על האסטרטגיה הכוללת לתכנון ירושה, כולל היבטים פיננסיים, מיסויים ומשפטיים. חשוב להתייעץ עם עו"ד מקרקעין (שלרוב גם יערוך עבורכם צוואה בהתאם) כדי להבין את האפשרויות העומדות בפניכם ולבחור בדרך המתאימה ביותר להגשמת רצונותיכם.
איך מתבצעת העברה ללא תמורה במשרדנו?
במשרדנו, אנו מלווים את לקוחותינו לכל אורך תהליך העברת דירה ללא תמורה באופן מקצועי, מהיר, ושקוף.
כחלק מהשירות, אנו מטפלים בכל המסמכים המשפטיים הנדרשים, כולל הסכם העברה ללא תמורה המותאם אישית לצרכי הצדדים וכולל את כל ההגנות המשפטיות הנדרשות. בנוסף, כנדרש בעסקאות מסוג זה, אנו מכינים ומגישים תצהירי העברה ללא תמורה, המהווים חלק בלתי נפרד מהעסקה, מהדיווח לרשויות המס להבטחת תהליך תקין ומרישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין.
עורך דין בהעברת דירה ללא תמורה הוא גורם קריטי להצלחת התהליך, שכן הוא אחראי על הכנת כל המסמכים, דיווח למיסוי מקרקעין ותכנון המס (שברוב המקרים יכול לחסוך כסף רב), רישום בטאבו, וליווי הצדדים עד להשלמת העסקה.
בעזרת הניסיון והידע שלנו, אתם יכולים להיות בטוחים שהתהליך יתבצע בצורה מקצועית וחלקה, תוך שמירה על כל הזכויות שלכם.
לסיכום
לפני ביצוע החלטה על העברת דירה ללא תמורה, חשוב לבצע תכנון מסודר ומקיף הכולל ייעוץ משפטי ומיסויי, ולוודא את כל הפרטים וההשלכות שיהיו לפעולה ובכך להבטיח הימנעות מטעויות לא רצויות שעלולות לעלות לכם ביוקר.
משרד עורכי דין סרוסי ושות' מתמחה בעסקאות נדל"ן ובעל ידע ונסיון עשיר בעסקאות מכר, בתמורה ושלא בתמורה, בכל הארץ ומספק ליווי מלא ללקוחותיו החל מרגע ההחלטה על ביצוע העסקה ועד לסיומה.
צרו קשר לקבלת ייעוץ ראשוני טלפוני ללא עלות והצעת מחיר אטרקטיבית והוגנת בטלפון: 03-6017171 (ניתן לפנות גם בוואטסאפ בטלפון 055-6876752).
שאלות נפוצות:
העברת דירה ללא תמורה היא עסקה בה בעל דירה מעביר את זכויותיו בדירה לאדם אחר, מבלי לקבל בתמורה כספים או תמורה כלכלית אחרת. לרוב, עסקאות מסוג זה נפוצות בעיקר בקרב קרובי משפחה מדרגה ראשונה.
באופן כללי, תמיד יש מס בעסקאות מקרקעין.
יחד עם זאת, בהעברה ללא תמורה בין בני משפחה מדרגה ראשונה (עפ"י ההגדרה הקבועה בחוק) ישנו "פטור" ממס שבח ותשלום מס רכישה מופחת של 1/3 (שליש) מס רכישה בלבד.
התשובה לכך היא מתחלקת ל-2:
לעניין מס רכישה, אחים כן נחשבים קרובים ויהיו זכאיים להקלה של 1/3 מס רכישה.
לעניין מס שבח, אחים אינם נחשבים קרובים בדרגה ראשונה ולכן לא יהיו זכאים לפטור ממס שבח. חריג לכך, זה מצב בו הדירה שהאחים רוצים להעביר ביניהם התקבלה בירושה או במתנה מהוריהם – ואז כן יהיו זכאים לפטור.
התשובה לכך היא כן, אך במצב כזה לא יחולו הטבות המס ובעצם הצדדים יצטרכו לשלם מס רגיל כמו בעסקה רגילה.
בהעברת דירה ללא תמורה קיימת תקופת צינון בה לא ניתן למכור את הדירה בפטור דירה יחידה.
במקרה בו מקבל המתנה התגורר בדירה – 3 שנים.
במקרה בו מקבל המתנה לא התגורר בדירה – 4 שנים.
העברה ללא תמורה היא עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין ועל כן נדרש ליווי עורך דין.
עורך הדין יכין הסכם ותצהירי העברה, ידווח לרשויות המס, ירשום הערות ויבצע את העברת הזכויות מנותן המתנה למקבל המתנה.
לקבלת יעוץ ראשוני ללא עלות ניתן לפנות אלינו בטלפון 03-6017171 או בוואטסאפ 055-6876752 (או דרך הלחצן כאן באתר).
מעדיפים שאנחנו נחזור אליכם? ניתן להשאיר פרטים באיזור המיועד לכך כאן בעמוד או בכל אחד מטפסי צור הקשר באתר (למשל כאן) ואנו נחזור אליכם בהקדם!
(!)האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד סרוסי ושות' ובין המשתמש.
סרוסי ושות' משרד עורכי דין – מצויינות ללא פשרות.
מה לקוחותינו חושבים עלינו
