טיפים למכירת דירה
מוכר נכס? המאמר הזה בשבילך! 8 טיפים מנצחים שכל מוכר דירה חייב לדעת לפני מכירת הדירה
8 טיפים חשובים שכדאי לדעת לפני מכירת דירה
דירה היא נכס יקר ולרוב מכירת/רכישת דירה היא העסקה הגדולה ביותר שנבצע במהלך חיינו. לכן ישנה חשיבות עליונה ומכרעת לעשיית העסקה בצורה הנכונה והטובה ביותר.
ריכזנו עבורכם מספר נקודות חשובות אשר מומלץ לעבור עליהן טרם מכירת דירתכם:
1. בדיקת זכויות:
ראשית יש לבצע בדיקה פשוטה וראשונית טרם הצגת הדירה בפני רוכשים פוטנציאלים ו/או מתווכים. יש להוציא נסח טאבו שבו מפורטות זכויותיכם בדירה לרבות גוש, חלקה ותת חלקה (נתונים אלו ניתן למצוא בכל חשבון ארנונה בכותרת הדף), זאת על מנת לוודא שאכן הדירה רשומה על שמכם וכי לא נרשמו הערות אזהרה אחרות שעלולות לפגוע או למנוע את הליך המכירה.
בנוסף תוכלו לבדוק שאין הגבלה בהעברה או בהורשה וכי קיים הסכם חכירה מהוון בתוקף במקרים בהם מדובר בחכירה.
נציין כי לא כל הדירות רשומות בטאבו. למשל, חלקן רשומות בחברות משכנות ובמקרה כזה יהיה עליכם לפנות לחברה המשכנת או לחילופין לעו"ד העוסק בתחום שיבצע את כלל הבדיקות המקדימות הללו עבורכם.
2. חוקיות הבניה:
מומלץ לערוך בדיקה בעירייה לעניין השאלה האם הבנייה של דירתכם נעשתה בצורה חוקית וכן תוודאו שאין תוספות בניה לא מאושרות ללא היתר. כמו כן תוכלו לבדוק האם ישנם חובות והיטלים שיהיה עליכם לשלם בעת מכירת הדירה כפי שיפורט בהמשך.
3. מיסים והיטלים:
בעסקת מכר קיימות מספר חבויות מס כגון מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה וכד'. נציין כי לא כל המיסים הללו חלים בכל עסקה ויש עסקאות הפטורות ממיסים אלו – אך כל מקרה לגופו בהתאם לזהות המוכרים/רוכשים.
נתייחס כאן לחבויות המס הנהוגות לחול על מוכרי דירה:
- מס שבח: כברירת מחדל חל על מוכרי הדירה (להבדיל ממס הרכישה החל על הרוכשים). ניתן כי הצדדים יגיע להסכמה כי הרוכש יישא בתשלום מס השבח אך יש שהדבר יוסכם מפורשות.
מס השבח יכול להגיע לסכומים גבוהים מאד, אך יחד עם זאת החוק קובע פטורים מגוונים מתשלום מס שבח במכירת דירה ובהחלט ייתכן כי אתם עונים על הדרישה – לצורך בדיקה ועריכת השומה האידיאלית עבורכם, מומלץ לבצע את עסקת המכר בליווי של עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין ובליווי עסקאות מכר יד שניה.
ככל והנכם מתכננים למכור את דירתכם, מומלץ לאסוף את כל ההוצאות שהוצאתם בגין רכישת הנכס או החזקתו, אנשי מקצוע למיניהם, שיפוץ הנכס, שכ"ט עו"ד או מתווך שליוו אתכם ברכישת הנכס ועוד.
כל אלה יכולים להוזיל משמעותית את גובה המס אותו תצטרכו לשלם.
- היטל השבחה: זהו היטל אשר נהוג להחיל אותו על המוכר אלא אם כן הותנה אחרת בהסכם בין הצדדים בהסכמה ומראש. יכול ויחליטו הצדדים בהסכמה כי היטל ההשבחה יוטל על הצדדים שווה בשווה או כי המס ישולם במלואו על ידי הקונה.
רבים חושבים כי אם לא ביצעו שינויים (השבחות) בדירתם אז בהכרח לא יחול עליהם היטל השבחה, אך זוהי הנחה שגויה ביסודה שכן היטל ההשבחה חל על השבחה פוטנציאלית ולאו דווקא על השבחה בפועל. לכן, בהחלט ייתכן כי יהיה לשלם היטל השבחה אף אם כלל לא השבחתם את הדירה בפועל במהלך מגוריכם בה.
חשוב לציין שלא בכל עסקה יחול היטל השבחה וכי היטל זה יכול לחול או לא לחול בהתאם לכל דירה ספציפית ויש לבחון כל מקרה לגופו.
במידה ואינכם זכאים לפטור ממיסים, רצוי שתבקשו מעו"ד המלווה אתכם בעסקה לבחון האם וכיצד ניתן להפחית את חבות המס ע"י שימוש בהקלות אותן החוק נותן כגון חישוב מס ליניארי, הפחתת חבות המס לנכים, עולים חדשים וכד'.
4. משכנתא:
מומלץ לבדוק מהי יתרת המשכנתא שנישאר לכם לשלם על דירתכם (ככל וקיימת משכנתא).
כמו כן, ככל וברצונכם לרכוש דירה אחרת ולשם כך תזדקקו למשכנתא נוספת, מומלץ לבדוק עם הבנק מהי הדרך הטובה ביותר לעשות כן – האם גרירת המשכנתא הקיימת או שמא סילוקה ולקיחת משכנתא חדשה בתנאים חדשים.
חשוב לבקש מהבנק אישור עקרוני למשכנתא לרכישת דירתכם הבאה.
5. בדק בית:
טרם מכירת הדירה מומלץ לעשות סיור בדירה ולבדוק האם ישנן נזילות או רטיבויות וכן לצלם את כלל חדרי הבית במצבם הנוכחי. כמו כן, כדאי להציע לקונה הפוטנציאלי בכתב לבחון את הדירה בעצמו או ע"י איש מקצוע מטעמו.
ניתן אף להגדיל ראש ולהיעזר בחברת בדק בית אשר מתמחה באיתור ליקויים ורטיבויות ואף תקבלו דוח מסכם בסוף הבדיקה אשר יגן עליכם מכל תלונה ו/או טענה שעלולה לעלות בעתיד.
נציין כי לאחרונה ישנה החמרה באחריות המוכר בגין רטיבויות וליקויים בדירה, כך שחשוב לבצע פעולות מנע אשר יקטינו את אחריותכם ויגנו עליכם בשעת הצורך.
6. שווי הנכס:
מוצע להזמין שמאי מטעמכם שיעריך את שווי דירתכם בצורה הנכונה תוך כדי מקסום ערך הדירה ע"י התחשבות בנתונים כגון שיפוצים שנערכו בנכס, זכויות בניה, מיקום הדירה וקומתה, כיווני אוויר וכד'. כך תוכלו להבטיח כי אינכם מוכרים את הנכס במחיר הנמוך מערכו האמיתי.
בנוסף השמאי גם יבצע בדיקה ויוודא שאין חריגות בניה אסורות בדירתכם.
חשוב להדגיש כי גם אם ערכתם דוח שמאות אין חובה להציגו בפני הרוכש הפוטנציאלי וכי תוכלו לדרוש כל מחיר שיראה לכם לנכון.
נוסיף ונדגיש כי לבחירת המחיר הנדרש חשיבות רבה, שכן נכס העומד זמן רב למכירה מאבד את האטרקטיביות שלו ומקשה על המשך שיווקו ומכירתו. לכן רצוי לפרסם את הנכס במחירו הריאלי בתוספת קטנה, בד"כ קיים נוהג לתמחר את הדירה כ – 4% מעל המחיר המבוקש, וזאת לצורכי מיקוח ומו"מ.
"*" אינדוקטור שדות חובה
7. הצגת הנכס לקונים:
חשוב בעת ביקור הקונים הפוטנציאלים בדירה כי דירתכם תהיה נקייה ומסודרת ככל האפשר.
פנו והוציאו חפצים מיותרים היוצרים תחושת צפיפות ובכך תגדילו את תחושת המרחב, תתקנו את הדרוש תיקון, החליפו מנורות שרופות, אווררו את הבית מריחות לא נעימים וכד'. בפעולות אלו תקנו בדירתכם תחושה של תחזוקה, ניקיון ונעימות.
8. ליווי מקצועי:
תהליך מכירת דירה הינו מורכב ומשמעותי ולכן רצוי ואף הכרחי להסתייע בשירותיו של עורך דין נדל"ן המתמחה בתחום המקרקעין עם דגש על עסקאות מכר יד שניה, לצורך ליווי מלא של העסקה – החל מרגע בחירת הקונה הפוטנציאלי ועד להשלמת העסקה. עורך דין מקרקעין ילווה אתכם בכל השלבים במכירת הדירה ויגן עליכם משפטית מפני הסכנות הרובצות על מכירת דירה.
חשוב לציין, הרבה פעמים אנשים נוהגים לשכור עורך הדין מקרקעין שילווה אותם בעסקה רק לאחר שהכל סגור ומוסכם, אך שכ"ט עו"ד מכירת דירה או בקניית דירה יהיה זהה בין אם תקחו אותו מרגע ההחלטה על העסקה ובין אם בשלב מתקדם יותר, על כן מומלץ לסגור עם עוה"ד מקרקעין מההתחלה ובכך להסתייע בו גם בשלבים המוקדמים.
לקבלת מידע נוסף על חשיבות הליווי של עורך דין מקרקעין בעסקאות מכר, שכר טרחה נהוג ועוד, לחצו כאן – עורך דין מקרקעין.
משרד עורכי דין סרוסי ושות' מתמחה בעסקאות מכר דירות ומספק ליווי מלא ללקוחותיו החל מרגע ההחלטה על מכירת הנכס (או משלב בחירת הנכס במקרה של רוכש דירה), דרך שלבי המשא ומתן ועריכת ההסכם ועד לרישום הזכויות בנכס וסיום העסקה.
לתיאום פגישת ייעוץ טלפוני/פרונטלי בחינם וללא התחייבות צרו קשר עוד היום בטלפון: 03-6017171 (ניתן לפנות גם בוואטסאפ בטלפון 055-6876752).
(!)האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד סרוסי ושות' ובין המשתמש.
סרוסי ושות' משרד עורכי דין – מצויינות ללא פשרות.
