העברה ללא תמורה – המדריך המלא להעברת דירה במתנה בין קרובים (2026)
העברה ללא תמורה (המכונה גם העברת דירה במתנה) היא פעולה משפטית להעברת זכויות בדירת מגורים לקרוב, ללא תשלום תמורה. העברת דירה ללא תמורה היא אחת העסקאות הנפוצות בישראל – אך גם מהמסובכות מבחינת מסים וחוק. מדריך זה מסביר בקצרה ובפשטות מהי העברה ללא תמורה ויספק לכם את כל המידע: מי נחשב קרוב, כמה משלמים מס רכישה, מתי יש פטור ממס שבח, מהי תקופת הצינון, ומהם שלבי ההעברה בפועל – כולל טיפים של עו״ד מקרקעין לחיסכון ומניעת סיכונים.
מה כוללת “העברה ללא תמורה” בפועל? המדריך מתייחס לכל המקרים הנפוצים: העברת דירה במתנה בין הורה-ילד, בין ילד-הורה, בין אחים, בין בני זוג ובתוך המשפחה, כולל מצבי משכנתא פעילה, תקופת צינון, העברה בטאבו, וחישובי הטבות מס רכישה (תקנה 20) ומס שבח (סעיף 62) – כולל דוגמאות חישוב מס.
אם אתם שוקלים העברה ללא תמורה (בין הורה לילד, בין אחים או בין בני זוג), מומלץ לבצע לפני כן סימולציית מס ותכנון מסודר. ניתן לפנות אלינו לבדיקה ראשונית ללא עלות ולקבל יעוץ מעו״ד העברת דירה ללא תמורה לפני קבלת החלטה – בטלפון בוואטסאפ 0556876752.
מחפשים לבצע העברה ללא תמורה? קבלו סימולציית מס ראשונית חינם מעו״ד המומחה בהעברת דירה ללא תמורה.
בישראל, העברת דירה במתנה היא פעולה נפוצה בקרב משפחות, ומבוצעת מסיבות כמו תכנון מס, תכנון ירושה או חלוקת נכסים. העברה ללא תמורה היא פעולה משמעותית המתבצעת תחת תנאים והגבלות משפטיות כפי שיפורט בהמשך במאמר זה. חשוב לדעת כי העברת דירה במתנה חייבת להתבצע מטעמים חוקיים בלבד, אחרת ניתן יהיה לבטל את המתנה או לחייב את העסקה במס מלא ואולי אף בקנסות במקרים מסוימים של הברחת נכסים, העלמת מס וכו'.
תהליך זה, מצריך הבנה מעמיקה של היבטי מס והיבטים משפטיים תוך לקיחה בחשבון של תכנון עתידי.
אם אתם עדיין מתלבטים בין העברה ללא תמורה לבין מכירת דירה, חשוב להכיר את המדריך המלא למכירת דירה בישראל.
תוכן עניינים
- מבוא והסבר קצר
- מהי העברה ללא תמורה (העברת דירה במתנה) ולמי זה מתאים?
- שלבי ביצוע העברה ללא תמורה – המסמכים והפעולות
- העברה ללא תמורה בין הורה לילד - מה חשוב לדעת
- העברה ללא תמורה בין בני זוג
- העברה ללא תמורה כשיש משכנתא או שעבוד
- קשיים משפטיים נפוצים וכיצד לפתור אותם
- מיסים בעסקת מתנה (מעודכן 2026): מס רכישה ⅓ ופטור מס שבח (ס׳ 62)
- העברה ללא תמורה בין אחים – מתי יש פטור ומתי לא
- תקופת צינון לאחר קבלת דירה במתנה (3–4 שנים, קטין)
- ביטול מתנה – מתי מותר ואיך מגנים בהסכם
- העברה בירושה או העברה במתנה – מה עדיף ומתי כדאי
- ליווי עו״ד בהעברת דירה ללא תמורה – איך מתבצע בפועל
- סיכום ותכנון מקדים – למה חשוב ייעוץ מקצועי
- שאלות נפוצות (FAQ)
מהי העברה ללא תמורה (העברת דירה במתנה בין קרובים) ולמי זה מתאים?
העברת דירה ללא תמורה (העברת דירה במתנה) היא עסקה שכיחה יחסית בעיקר בקרב קרובי משפחה מדרגה ראשונה. בעסקה זו בעל דירה מעביר את זכויותיו בדירה לאדם אחר קרוב, מבלי לקבל בתמורה כספים או תמורה כלכלית אחרת (ניתן לבדוק את הזכויות בדירה ע"י הוצאת נסח טאבו).
כך למשל העברת דירה עם משכנתא גדולה עלולה להיחשב כתמורה שכן מקבל המתנה לוקח על עצמו את המשכנתא של בעל הנכס.
חשוב להבהיר כי העברת דירה ללא תמורה היא פעולה חוקית, אך יש לבצע אותה בצורה תקינה ובליווי של עורכי דין המתמחים בתחום המקרקעין, על מנת להימנע מבעיות משפטיות ומיסים גבוהים.
לפי חוק מיסוי מקרקעין, “מתנה לקרוב” עשויה להיות פטורה ממס שבח (ס׳ 62) ולזכות במס רכישה מופחת של שליש (תק’ 20).
פעמים רבות, עורך דין מקרקעין היודע איך מתנהל בפועל תהליך מכירת דירה (בדיוק כפי שנסקור במדריך מכירת דירה שלנו) ותהליך רכישת דירה, ימליץ לכם לבצע עסקה במתכונת שונה או להשתמש בסעיפי פטורים אחרים כדי לחסוך לכם כסף והגבלות מיותרות.
כאמור, תהליך זה דורש תכנון מס נכון ויסודי וגם הבנה מעמיקה של ההליכים המשפטיים המעורבים, כדי להבטיח שההעברה מתבצעת לפי החוק ובאופן שמקטין את החשיפה לחובות מס פוטנציאליים.
שלבי ביצוע העברת דירה ללא תמורה – מה המסמכים והפעולות הנדרשות
התהליך מתחיל בהכנת מסמכים רלוונטיים, כולל תצהירי העברה, שטרות מכר, צילומי תעודות זהות, ייפוי כח, דיווח לרשויות המס וכו'. פעמים רבות בוחרים הצדדים לחתום גם על הסכם מתנה להעברת הדירה המפרט את ההסכמה בין שני הצדדים להעברת הנכס ללא תמורה מאחד לשני, את המועדים, את האפשרות לחזור מההתחייבות לנתינת המתנה, סיבת המתנה וכו'.
כך מתבצעת בפועל העברת דירה ללא תמורה שלב-אחר-שלב:
1. בדיקות מקדימות – נסח טאבו, משכנתא, שעבודים, ותכנון מס.
2. ניסוח הסכם מתנה – כולל תנאים, מועדים והגנות.
3. חתימה על תצהירי מתנה ושטרי העברה בפני עו״ד.
4. דיווח העסקה לרשות המיסים (מס רכישה ומס שבח).
5. קבלת אישור עירייה (ארנונה, היטלים).
6. רישום בטאבו/מרשם מקרקעין – עדכון הבעלות בפועל.
לאחר החתימה על המסמכים, עורך דין מקרקעין שילווה אתכם בעסקה יגיש את הדיווח על העסקה למיסוי מקרקעין ויגיש את הבקשה, יחד עם כל המסמכים הנחוצים, לרישום במרשם הרלוונטי. זמן הרישום תלוי בעומס באותו מועד בלשכת הרישום אך לרוב יהיה מהיר ויקח כמה ימים בלבד, יחד עם זאת נציין כי לצורך הרישום יש להמציא מסמכים כגון אישורי המס (מס שבח ומס רכישה), אישור עירייה וכד' אשר אותם לוקח מעט יותר זמן להוציא.
העברה ללא תמורה הורה-ילד – מה חשוב לדעת
במתנה בין הורה-ילד נהנית העסקה לרוב מ־מס רכישה שליש (בכפוף לתנאי ‘קרוב’) ופטור מס שבח לצד המעביר. מכירה עתידית של דירה שהתקבלה במתנה כפופה לתקופת צינון (3–4 שנים) לצורך מכירתה בפטור ממס שבח.
יחד עם זאת, לא תמיד משתלם להשתמש בפטורים המובנים, ולעיתים עדיף להשתמש בפטור מכח סעיף אחר שיחסוך לכם זמן, פרוצדורה וכסף. עורך דין העברת דירה ללא תמורה שילווה אתכם בעסקה יבצע עבורכם תחשיב מס, ותוכנית מדויקת של הפטורים שכדאי להשתמש בהם בסיטואציה שלכם, ולאחר מכן כמובן יבצע דיווח לרשויות המס על סמך התוכנית שנקבעה.
העברה ללא תמורה בין בני-זוג
העברה ללא תמורה בין בני זוג (או במילים אחרות: דירה במתנה בין בני זוג) היא עסקת מתנה מיוחדת, שהחוק מעניק לה הקלות מיסוי ייחודיות, בהתאם לשאלה אם הדירה משמשת למגוריהם בפועל של בני הזוג.
לפי החוק, כאשר מדובר ב־העברת דירת מגורים בין בני זוג הגרים בה בפועל – ההעברה תהיה פטורה ממס רכישה וממס שבח במלואה.
לעומת זאת, אם מדובר בדירה נוספת או דירת השקעה שאינה משמשת למגורי בני הזוג, יחול על העסקה מס רכישה מופחת בשיעור של שליש בלבד, בדומה לעסקאות בין קרובים אחרים כפי שפורט במאמר לעיל.
חשוב לדעת שהמונח “בני זוג” כולל גם ידועים בציבור ו־זוגות חד-מיניים, ובלבד שמתקיימת ביניהם מערכת זוגית ומשק בית משותף באופן קבוע.
בנוסף, בפסיקה עדכנית (בין היתר בפסק דין שנדון לגבי תושבי חוץ) נקבע כי ייתכנו מצבים בהם לזוג קיימים שני מוקדי חיים, למשל כאשר הם מתגוררים בחו״ל דרך קבע אך מחזיקים דירה בארץ בה הם שוהים באופן קבוע בעת ביקורם. בנסיבות אלו ניתן לראות בדירה בארץ דירת מגורים לצורך הפטור לפי סעיף 21, כל עוד מתקיימים התנאים המהותיים של ניהול משק בית משותף וחיי זוגיות בפועל.
העברה ללא תמורה כשיש משכנתא או שעבוד
בעסקת העברה ללא תמורה עם משכנתא רשומה על הדירה, יש לקבל את הסכמת הבנק להעברה. לרוב יידרש אחד מאלה:
- סילוק היתרה טרם ההעברה
- המרת ההתחייבות למקבל המתנה (בכפוף לאישור הבנק)
- השארת השעבוד עד לסיום תשלומים לפי מנגנון שנקבע.
חשוב לדעת שאם מקבל המתנה נכנס לנעלי נותן המתנה ומאמץ את ההלוואה – הדבר עלול להיחשב כתמורה חלקית ועלול לגרור חיוב מס. לכן חשוב לבדוק את מבנה העסקה והמסמכים מול הבנק ומול עורך הדין העברת דירה ללא תמורה שילווה אתכם בעסקה.
קשיים משפטיים נפוצים בהעברת דירה במתנה וכיצד לפתור אותם
למרות התכנון הקפדני, ייתכנו אתגרים ומכשולים משפטיים במהלך התהליך. על מנת להתמודד עם אלו, מומלץ בחום להיוועץ ולהסתייע עם עורך דין נדל"ן המתמחה גם בתחום המיסים. עורך הדין יוכל לסייע בהתמודדות עם אתגרים פוטנציאליים, להציע פתרונות חוקיים ולמנוע טעויות שעלולות להוביל לעיכובים, לבעיות משפטיות ואף לאי הכרה במתנה וחיוב במיסים מלאים על העסקה. בין אם אתם רוצים להעביר דירה במתנה או לבצע מכירת דירה, אתם חייבים להכיר למה חשוב להיעזר ב־עורך דין מקרקעין במכירת דירה.
על אף האמור נציין כי למרות שהעברת דירה ללא תמורה היא תהליך הדורש הקפדה על פרטים והבנה של ההליכים המשפטיים והמיסויים, עם הכנה נכונה וייעוץ משפטי מתאים התהליך יתבצע בצורה חלקה וללא הפתעות לא רצויות.
אזהרת “מלאכותיות” ושימוש לרעה
העברה שנועדה בעיקר לעקוף מס או נושים עלולה להיחשב “מלאכותית” ולהיפסל. התוצאה עלולה להיות חיובי מס מלאים, קנסות ולעיתים ביטול העסקה. מומלץ להציג תכלית משפחתית/כלכלית לגיטימית, לערוך הסכם מתנה מסודר ולדווח בזמן. ליווי משפטי מונע טעויות ומקטין חשיפות.
מיסים בעסקת העברה ללא תמורה (דירה במתנה): מס רכישה (⅓) ופטור מס שבח (ס׳ 62) – מעודכן לשנת 2026
בדרך כלל, מקבל המתנה משלם מס רכישה בשיעור של שליש מהמס הרגיל (כשמדובר ב“קרוב” כהגדרת התקנות). מנגד, נותן המתנה עשוי ליהנות מפטור ממס שבח כשההקניה היא לקרוב (כפוף להגדרת “קרוב” בחוק ולחריגים). כאשר מתכננים העברת דירה במתנה חשוב לבחון את השלכות המס של פעולה זו, בדגש על מס שבח ומס רכישה. המס והפטורים מושפעים מגורמים רבים, בין היתר מועד רכישת הדירה וזהות הצדדים.
כדי לדעת להשתמש בפטורים שהמחוקק מעניק בצורה המטיבה ביותר, יש להבין לעומק את חוק ותקנות מיסוי מקרקעין.
מס רכישה בהעברה ללא תמורה – שליש לקרוב (תק’ 20)
- מס רכישה – המחוקק מעניק הקלה במס רכישה בעסקאות של העברת דירה ללא תמורה בין קרובים, וכך מקבל המתנה ישלם מס רכישה בשיעור של 1/3 בלבד ממס הרכישה שהיה חל על העסקה אילו הייתה עסקה רגילה. זהו ללא ספק חסכון עצום שיכול להגיע למאות אלפי ש"ח.
יש לשים לב כי ההגדרה של "קרוב" לעניין מס רכישה היא בן/בת זוג, הורה, צאצא, בן הזוג של הצאצא, ואחים.
כמו כן, לעניין מס רכישה בהעברה ללא תמורה, חשוב לשים לב שאם הדירה מועברת לאדם אשר אין לו דירה נוספת אז החישוב יעשה מכח מדרגות דירה יחידה (למידע נוסף על דירה יחידה עיינו במדריך קניית דירה שלנו). משמע, שמס הרכישה יהיה נמוך מאד, ובמקרים של דירות בשווי עד גובה המדרגה הראשונה (נכון לשנת 2026 ועד לסך של 1.978 מיליון ש"ח) שיעור המס יהיה 0.
אם אינכם יודעים כיצד לחשב את מס הרכישה, אתם מוזמנים לפנות אלינו או לבדוק בצורה עצמאית בסימולטור מס רכישה.
מס שבח בעסקת מתנה – סעיף 62 לחוק – פטור לקרוב וסייגים
- מס שבח – המחוקק מעניק פטור ממס שבח בעסקאות של העברת דירה במתנה בין קרובים. לעניין זה חשוב לציין כי במקרה של קבלת דירה במתנה, כאשר מקבל המתנה ירצה למכור את הדירה, יראו את "מועד הרכישה" כמועד הרכישה ע"י נותן המתנה, והמס הנדרש, אם ידרש, ישולם לפי מועד זה.
מי נחשב קרוב במס רכישה ובמס שבח
הגדרות ‘קרוב’ שונות בין מס רכישה למס שבח. ההגדרה של "קרוב" לעניין מס שבח היא בן הזוג, הורה, הורי ההורה, צאצא, צאצאי בן הזוג ובני הזוג של כל אחד מאלו. יש לשים לב כי להבדיל מההגדרה לעניין מס רכישה, "קרוב" לעניין מס שבח בהעברה ללא תמורה לא כולל אחים. חריג: העברה ללא תמורה בין אחים של זכות שהתקבלה בירושה או במתנה מהורה או הורי הורה.
היטל השבחה – מתי זה רלוונטי בעסקת מתנה
היטל השבחה אינו חלק ממיסוי מקרקעין, אלא חיוב עירוני בגין עליית שווי הנכס עקב תכנית/הקלה/שימוש חורג. לרוב היטל השבחה יופעל (ככל וקיים חיוב בהיטל השבחה) במימוש הזכויות או בהעברת הזכויות. לכן חשוב לבדוק גם עניין זה בטרם מבצעים עסקת העברה ללא תמורה וזאת כדי לדעת בדיוק מה התשלומים שיחולו עליכם במסגרת העסקה.
העברת נכס ללא תמורה – ומה ההבדל מהעברת דירת מגורים במתנה
המונח “העברת נכס ללא תמורה” כולל העברת זכויות בנכס מקרקעין (דירה/מגרש/חלק בנכס) ללא תמורה. בפועל, ברוב השימושים הציבוריים מתכוונים ל־העברת דירה ללא תמורה. בעמוד זה נתמקד בדירות מגורים והמשמעויות המיסויות והמשפטיות שלהן.
להלן תקציר המיסוי בעסקאות מתנה:
| סוג קרבה | מס רכישה | מס שבח |
|---|---|---|
| הורה ↔ ילד | ⅓ בלבד | פטור מלא |
| בן/בת זוג | ⅓ בלבד | פטור מלא |
| אחים | ⅓ בלבד | אין פטור (למעט חריג ירושה / מתנה) |
| לא קרוב | מס מלא | מס מלא |
דוגמאות חישוב מס רכישה/מס שבח בהעברה ללא תמורה
אדם מחזיק בדירה בשווי 1,800,000 ש"ח, ומעוניין להעביר את הדירה במתנה בחלקים שווים לשני ילדיו.
הילד הראשון בעל דירה נוספת והילד השני ללא דירה נוספת.
במקרה זה:
האב יהיה פטור מתשלום מס השבח.
הילד הראשון, שיש ברשותו דירה נוספת, ישלם מס רכישה בסך 24,000 ש"ח (שליש ממס הרכישה שהיה משלם אילו היה רוכש 50% מהדירה בעסקה רגילה).
הילד השני, שאין ברשותו דירות נוספות, לא ישלם מס רכישה כלל.
דוגמא נוספת, אדם מחזיק ב50% מדירה ששוויה הכולל הוא 2,200,000 ש"ח ורוצה להעביר את חלקו ללא תמורה לאימו, שאינה בעלת דירה נוספת.
במקרה כזה, הילד יהיה פטור ממס שבח.
האם, שאין ברשותה דירה נוספת, תשלם מס רכישה מופחת של 1,291 ש"ח בלבד.
בונוס – אילו היה לאם דירה נוספת, הייתה משלמת 29,333 ש"ח בלבד במקום 88,000 ש"ח!.
עוד דוגמא, אח רוצה להעביר דירה שקנה לאחיו בהעברה ללא תמורה. במקרה זה האח המעביר ישלם מס שבח רגיל כפי שהיה משלם בעסקה רגילה (תלוי בסטטוס שלו) ולא יהא רשאי להשתמש בפטור של העברה ללא תמורה (שכאמור אמרנו לעיל שלא חל בעסקאות בין אחים למעט במקרים ספציפים כמפורט).
מנגד, האח המקבל, כן יוכל לעשות שימוש בהטבת מס הרכישה וישלם רק שליש ממס הרכישה שהיה משלם אילו זו הייתה עסקה רגילה בתמורה.
*כל הדוגמאות מתייחסות למדרגות מס רכישה בשנת 2026. הדוגמאות להמחשה בלבד; החיוב המדויק נקבע לפי נתוני העסקה ביום ההעברה.
העברה ללא תמורה בין אחים – מתי יש פטור
בין אחים, לעניין מס רכישה – נחשבים ‘קרוב’ (⅓), ולעניין מס שבח – אין פטור אלא אם מקור הזכות אצל המעביר הוא מתנה/ירושה מההורים (חריג ‘סעיף 62’).
לכן עלינו להבחין בין שני סוגי המסים החלים בעסקה מסוג זה:
מס רכישה בהעברה ללא תמורה:
אחים נחשבים לקרובים, ולכן הם זכאים להטבת מס רכישה מופחת (1/3 מס רכישה בלבד).
מס שבח בהעברה ללא תמורה:
אחים אינם נחשבים לקרובים, ולכן אינם זכאים לפטור ממס שבח. עם זאת, כאמור לעיל, ישנו חריג: אם הדירה המועברת התקבלה אצל האח המעביר במתנה או בירושה מההורים או מהורי ההורים, האחים עשויים להיות זכאים לפטור ממס שבח.
מתי ניתן לבצע העברה ללא תמורה בין אחים בפטור ממס?
ניתן לבצע עסקת העברה ללא תמורה בפטור ממס בין אחים במקרים הבאים:
1. הדירה המועברת התקבלה במתנה או בירושה.
2. לאחים המעורבים בעסקה אין דירות נוספות, ולכן ניתן להשתמש בפטור ממס של דירה יחידה.
למידע נוסף על העברה ללא תמורה או לקבלת ייעוץ מקצועי, ניתן ליצור קשר עם משרדנו.
מתנה לקטין – כיצד זה מתבצע?
כאשר אחד הצדדים הוא קטין, החוק דורש לעיתים אישור מבית המשפט כדי לוודא שהעסקה לטובת הקטין. בית המשפט בוחן שההעברה לטובת הקטין ושאין פגיעה בזכויותיו העתידיות. בתהליך ייתכן צורך במינוי אפוטרופוס ניהול לנכס ובקבלת אישורים משלימים.
תקופת צינון דירה במתנה (3–4 שנים, קטין)
כדי למנוע עסקאות מלאכותיות שנועדו להימנע מתשלום מס, קבע המחוקק תקופת צינון שבה מקבל המתנה לא יהיה רשאי למכור את הדירה שהתקבלה במתנה בפטור ממס שבח.
1. אם הדירה לא שימשה למגורי המוכר (מקבל המתנה) תקופת הצינון תהא 4 שנים.
2. אם שימשה למגורי המוכר, תקופת הצינון תהא 3 שנים מהמועד בו החל לגור בדירה (בתור בעל הדירה).
3. אם מקבל המתנה היה קטין שקיבל את המתנה, תקופת הצינון תחל להיספר רק מרגע שמלאו לו 18 שנים.
לדוגמה: ילד בן 16 שקיבל דירה במתנה – תקופת הצינון לא תתחיל להיספר עד שיגיע לגיל 18. כלומר, יוכל למכור את הדירה בפטור רק מגיל 21 אם גר בה, או מגיל 22 אם לא גר בה.
כמו כן חשוב לדעת, לעניין תקופת הצינון, גם קבלת כסף במתנה למימון רכישת דירה (מספיק 50% מהסך) יחשב קבלת הזכות במתנה ותחול תקופת הצינון כאמור לעיל.
ביטול מתנה – מתי מותר ואיך מגנים על עצמכם בהסכם
הרבה פעמים עולה השאלה האם נותן המתנה רשאי לחזור בו מנתינת המתנה? התשובה לכך היא שבתנאים מסויימים נותן המתנה רשאי לחזור בו מההתחייבות לתת את המתנה. החוק קובע כי נותן המתנה יהא רשאי לחזור בו מההתחייבות לתת את המתנה בהתקיים אחד מאלו:
1. אי שינוי מצב – מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות.
2. התנהגות מחפירה – החזרה מהמתנה נבעה מהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו.
3. הרעה כלכלית – אם קרתה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של נותן המתנה.
ואם כבר ניתנה המתנה ובוצע הרישום על שם מקבל המתנה? במצב זה החזרה מהמתנה יותר מורכבת אך עדיין אפשרית במצב של התנהגות מחפירה של מקבל המתנה.
לעניין זה חשוב לשים לב, כי רצוי לעשות הסכם קבלת מתנה ובו לפרט אם ניתן יהיה לחזור מההתחייבות לתת את המתנה או לא, ואם כן באילו תנאים.
"*" אינדוקטור שדות חובה
העברה בירושה או העברה ללא תמורה – מה עדיף ומתי כדאי
כל אופציה נושאת עימה השלכות משפטיות ומיסויות שונות. כך למשל אדם שרוצה לוודא שלא יהיו התנגדויות וריבים בקשר לירושתו ושנכסיו יחולקו כפי שתכנן, יכול לעשות העברה ללא תמורה עוד בימי חייו. זה יכול לסייע במניעת מחלוקות עתידיות על ידי קביעת ברורה של רצונות המוריש.
העברה במתנה יכולה גם לאפשר חיסכון במס במקרים מסוימים, למשל אם לאדם יש יותר מדירה אחת והוא רוצה שיורשיו יהיו זכאים למכור את הדירה בפטור ממס, הוא יכול להעביר את יתר הדירות במתנה ליורשיו ולהישאר עם דירה אחת יחידה שאותה יוריש בפטור מלא ממס.
כאמור, הבחירה בין העברה בירושה, למשל ע"י עריכת צוואה, לבין העברה במתנה יכולה להשפיע באופן משמעותי על האסטרטגיה הכוללת לתכנון ירושה, כולל היבטים פיננסיים, מיסויים ומשפטיים. חשוב להתייעץ עם עו"ד מקרקעין (שלרוב גם יעשה עבורכם כתיבת צוואה בהתאם) כדי להבין את האפשרויות העומדות בפניכם ולבחור בדרך המתאימה ביותר להגשמת רצונותיכם.
העדפת מתנה/ירושה תלויה בצירוף: מספר דירות, שווי, ולוחות זמנים – נדרש תכנון פרטני
| פרמטר | העברה במתנה (בחיים) | העברה בירושה (לאחר פטירה) |
|---|---|---|
| שליטה על הנכס | הנותן מחליט למי מועבר הנכס | נקבע לפי צוואה / חוק |
| מיסוי | לרוב – הקלות במס רכישה ופטור ממס שבח | פטור ממס שבח ומס רכישה |
| מניעת סכסוכים | גבוהה – קובעים במדויק בחיים | נמוכה – יורשים עלולים להתווכח |
| מהירות וביצוע | מיידי – נרשם בטאבו בחיי הנותן | רק אחרי פטירה ולאחר הוצאת צו קיום צוואה / צו ירושה |
| התאמה לתכנון מס | גמישה – מאפשרת תכנון מס מדויק | גמישה – מאפשרת תכנון מס מדויק |
ליווי עו״ד בהעברת דירה ללא תמורה – איך מתבצע בפועל
במשרדנו, אנו מלווים את לקוחותינו לכל אורך תהליך העברת דירה ללא תמורה באופן מקצועי, מהיר, ושקוף.
כחלק מהשירות, אנו מטפלים בכל המסמכים המשפטיים הנדרשים, כולל הסכם העברה ללא תמורה המותאם אישית לצרכי הצדדים וכולל את כל ההגנות המשפטיות הנדרשות. בנוסף, כנדרש בעסקאות מסוג זה, אנו מכינים ומגישים תצהירי העברה ללא תמורה, המהווים חלק בלתי נפרד מהעסקה, מהדיווח לרשויות המס להבטחת תהליך תקין ומרישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין.
עורך דין בהעברת דירה ללא תמורה הוא גורם קריטי להצלחת התהליך, שכן הוא אחראי על הכנת כל המסמכים, דיווח למיסוי מקרקעין ותכנון המס (שברוב המקרים יכול לחסוך כסף רב), רישום בטאבו, וליווי הצדדים עד להשלמת העסקה.
בעזרת הניסיון והידע שלנו, אתם יכולים להיות בטוחים שהתהליך יתבצע בצורה מקצועית וחלקה, תוך שמירה על כל הזכויות שלכם.
שלבי העסקה בפועל:
בדיקות מקדימות – נסח טאבו, תכנון מס מיטבי, בירור משכנתא/שעבודים.
עריכת הסכם מתנה – מגדירים תנאים, מועדים, הצהרות, וסעיפי הגנה.
תצהירי העברה ללא תמורה ושטרי העברה – חתימה בפני עו״ד.
דיווח למיסוי מקרקעין – הצהרת עסקה למס שבח ומס רכישה, והנפקת שוברי תשלום במקרים בהם חל מס.
אישורי עירייה – היעדר חובות ארנונה/היטל ביוב וכו’.
רישום בטאבו – הגשת הבקשה עם כל האישורים. עדכון בעלות.
רוצה שנבצע עבורך מקצה-לקצה (הסכמים, דיווח מס, טאבו)? דברו איתנו בוואטסאפ 055-6876752.
סיכום ותכנון מקדים – למה חשוב ייעוץ מקצועי של עורך דין העברת דירה ללא תמורה
לפני כל צעד בהעברת דירה במתנה חשוב לבצע תכנון מס מסודר, לערוך הסכם מקצועי ולהיעזר בעו״ד מקרקעין מנוסה. במשרדנו חסכנו ללקוחות מאות אלפי שקלים בעסקאות מסוג זה – ונשמח ללוות גם אתכם משלב ההחלטה ועד רישום הדירה על שם מקבל המתנה.
אנו ננהל עבורכם את העסקה מקצה-לקצה: ניסוח הסכם מתנה ותצהירים, תכנון מס, הגשות ודיווח למס שבח/רכישה, רישום בטאבו ומענה וליווי מקיף עד לגמר העסקה. בנוסף, לפני העסקה תקבלו סימולציית מס אישית לפני חתימה, תכנון מס מקיף, עדכונים שוטפים ויחס אישי.
משרד עורכי דין סרוסי ושות' מתמחה בעסקאות נדל"ן ובעל ידע ונסיון עשיר בעסקאות מכר, בתמורה ושלא בתמורה, בכל הארץ ומספק ליווי מלא ללקוחותיו החל מרגע ההחלטה על ביצוע העסקה ועד לסיומה.
לשיחת היכרות חינם: 03-6017171 | ווטסאפ 055-6876752
שאלות נפוצות על העברה ללא תמורה (FAQ)
העברת דירה ללא תמורה היא עסקה בה בעל דירה מעביר את זכויותיו בדירה לאדם אחר, מבלי לקבל בתמורה כספים או תמורה כלכלית אחרת. לרוב, עסקאות מסוג זה נפוצות בעיקר בקרב קרובי משפחה מדרגה ראשונה.
באופן כללי, תמיד יש מס בעסקאות מקרקעין.
יחד עם זאת, בהעברה ללא תמורה בין בני משפחה מדרגה ראשונה (עפ"י ההגדרה הקבועה בחוק) ישנו "פטור" ממס שבח ותשלום מס רכישה מופחת של 1/3 (שליש) מס רכישה בלבד.
התשובה לכך היא מתחלקת ל-2:
לעניין מס רכישה, אחים כן נחשבים קרובים ויהיו זכאיים להקלה של 1/3 מס רכישה.
לעניין מס שבח, אחים אינם נחשבים קרובים בדרגה ראשונה ולכן לא יהיו זכאים לפטור ממס שבח. חריג לכך, זה מצב בו הדירה שהאחים רוצים להעביר ביניהם התקבלה בירושה או במתנה מהוריהם – ואז כן יהיו זכאים לפטור.
התשובה לכך היא כן, אך במצב כזה לא יחולו הטבות המס ובעצם הצדדים יצטרכו לשלם מס רגיל כמו בעסקה רגילה.
בהעברת דירה ללא תמורה קיימת תקופת צינון בה לא ניתן למכור את הדירה בפטור דירה יחידה.
במקרה בו מקבל המתנה התגורר בדירה – 3 שנים.
במקרה בו מקבל המתנה לא התגורר בדירה – 4 שנים.
העברה ללא תמורה היא עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין ועל כן נדרש ליווי עורך דין.
עורך הדין יכין הסכם ותצהירי העברה, ידווח לרשויות המס, ירשום הערות ויבצע את העברת הזכויות מנותן המתנה למקבל המתנה.
לקבלת יעוץ ראשוני ללא עלות ניתן לפנות אלינו בטלפון 03-6017171 או בוואטסאפ 055-6876752 (או דרך הלחצן כאן באתר).
מעדיפים שאנחנו נחזור אליכם? ניתן להשאיר פרטים באיזור המיועד לכך כאן בעמוד או בכל אחד מטפסי צור הקשר באתר (למשל כאן) ואנו נחזור אליכם בהקדם!
זהים מעשית לעניין המס; בחוק מדברים על “הקניית זכות ללא תמורה”
לרכישה: בן/בת זוג, הורה, צאצא, בן זוג של צאצא, אח/ות.
לשבח: בן/בת זוג, הורה/הורי הורה, צאצא/צאצאי בן הזוג ובני זוגם – ללא אחים, למעט חריג ירושה/מתנה מההורים.
בעסקת מתנה בין קרובים לרוב שליש ממס הרכישה הרגיל; אם מקבל המתנה ללא דירה נוספת – שליש ממדרגות “דירה יחידה” (לעיתים 0%).
לא. הפטור מותנה בהעברה לקרוב כהגדרת החוק. בין אחים אין פטור רגיל — קיים חריג כשמקור הזכות אצל המעביר הוא מההורים/הורי-ההורים.
לא. יש חריג אם הזכות אצל המעביר התקבלה מההורים/הורי-ההורים בירושה או במתנה.
לרוב 3 שנים אם גרת בדירה, 4 שנים אם לא; לקטין – הספירה מתחילה מגיל 18. גם מתנה של סכום כסף משמעותי לרכישה יכולה להיחשב “מתנה” לעניין צינון. ראה פירוט נוסף במאמר לעיל.
העברה במתנה מתבצעת בעוד הנותן חי, ומאפשרת לו לשלוט למי תועבר הדירה. העברה בירושה מתבצעת רק לאחר הפטירה בהתאם לצוואה או לחוק. מבחינת מס, זה מאד תלוי בנסיבות. לעיתים מתנה חוסכת יותר ולעיתים ירושה תחסוך יותר. רוצים לקבל מידע מדויק למקרה שלכם? פנו אלינו לשיחת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות.
הדרך הטובה ביותר היא עריכת הסכם מתנה ברור עם עו״ד, הכולל תנאים, מועדים וסעיפי הגנה. כך מונעים ויכוחים עתידיים ומבטיחים שכל הצדדים מבינים את ההתחייבויות.
אי-דיווח בזמן נחשב עבירה על החוק, עלול לגרור קנסות, הצמדות וריבית – ואף לבטל את הפטורים ממס שבח או מס רכישה שהיו מגיעים לכם, וכמובן שלא תוכלו לבצע רישום בטאבו. תמיד יש להגיש דיווח בתוך 30 יום ממועד ההעברה.
במקרקעין מדובר באותו רעיון – העברת זכויות ללא תמורה. בעמוד זה נתמקד בדירות מגורים.
עריכת הסכם מתנה, חתימה על תצהירי העברה ושטרי מכר, ייפוי כח, דיווח מס רכישה ושבח, אישור עירייה, רישום הערות ורישום בטאבו.
לצורך ביצוע עסקת העברה ללא תמורה, חייב ליווי של עורך דין להכנת, חתימת ואימות המסמכים. בנוסף נדרש עו"ד כדי לתכנן מס נכון, למנוע פרשנות וסיכונים, לעמוד במועדי הדיווח, לרשום את הזכויות וללוות אתכם לאורך כל הדרך מקבלת ההחלטה ועד לרישום הזכויות בפועל עם שם מקבל המתנה.
כאשר מדובר ב-דירת מגורים המשמשת בפועל את בני הזוג למגוריהם – ההעברה ביניהם פטורה ממס רכישה באופן מלא, בכפוף לתנאי הדין. בדירה שאינה משמשת למגורי בני הזוג תחול ההטבה הרגילה בין קרובים, קרי שליש מס רכישה.
הגדרה זו כוללת גם ידועים בציבור וזוגות חד-מיניים, כאשר מתקיימת מערכת זוגית קבועה ומשק בית משותף, בהתאם לדין ולפסיקה.
⬇️ מאמרים נוספים בנושא זה
(!)האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד סרוסי ושות' ובין המשתמש.
סרוסי ושות' משרד עורכי דין – מצויינות ללא פשרות.
מה לקוחותינו חושבים עלינו
