העברה ללא תמורה בין אחים: כללים, פטורים וחישובי מס (2025)
העברה ללא תמורה (דירה במתנה) בין אחים היא עסקה נפוצה – אבל מבחינת מסים ודין היא לא זהה להעברה בין קרובים אחרים, למשל הורה-ילד. בקצרה: לעניין מס רכישה אחים נחשבים “קרובים” וזכאים ל־⅓ מס, אך לעניין מס שבח אין פטור רגיל בין אחים והם מחוייבים במס שבח – קיים חריג כשמקור הזכות אצל האח המעביר הוא מתנה/ירושה מההורים או מהורי-ההורים.
להעמקה בהגדרות, פטורים, תקופת צינון ושלבים – המשיכו לקרוא את המדריך המלא להעברה ללא תמורה.
מי נחשב “אח” לצורך מסים – ומה ההבדל בין מס רכישה למס שבח?
• מס רכישה: אחים = “קרובים”. כלומר, מקבל המתנה משלם ⅓ מס רכישה מהשיעור שהיה חל בעסקה רגילה. אם אין למקבל דירה נוספת – החישוב לפי מדרגות דירה יחידה (לעיתים 0% עד תקרת המדרגה).
• מס שבח: בין אחים אין פטור רגיל. נותן המתנה יישא במס שבח כפי שהיה לו בעסקה רגילה, אלא אם מתקיים החריג: הזכות אצל האח המעביר התקבלה כמתנה או בירושה מההורים/הורי-ההורים – ואז ניתן להחיל פטור (בהתאם לתנאי החוק והפסיקה).
נציין כי גם במקרה בו לא זכאים לפטור ממס שבח במסגרת עסקת העברה ללא תמורה, ייתכן ותהיו זכאים לפטור מכח סעיף אחר. תבקשו מעוה"ד שלכם לבדוק זאת עבורכם.
טיפ: אם המטרה היא חלוקה בין אחים של נכסי ירושה תוך ניצול מקסימלי של פטורים – לעיתים נכון לשקול הסכם חלוקת עזבון במקום העברת מתנה בין האחים עצמם או לחילופין העברה ללא תמורה מהורה לילד באופן ישיר.
מס רכישה בין אחים – איך מחשבים בפועל?
• מקבל המתנה ישלם ⅓ ממס הרכישה שהיה משלם ברכישה רגילה.
• אם למקבל אין דירה נוספת – מחשבים לפי מדרגות “דירה יחידה” (בדר״כ נמוך משמעותית; בדירות ששווין מתחת למדרגה הראשונה המס יהיה 0%).
• אם למקבל יש דירה נוספת – חישוב לפי מדרגות “דירה נוספת”, אך עדיין שליש בלבד.
דוגמה קצרה:
אח מעביר לאחיו 50% מדירה ששווה 2,000,000 ₪. למקבל יש דירה נוספת.
מס הרכישה ברכישה רגילה לשווי מחצית הדירה היה X – כעת משלם שליש מ-X.
מס שבח בין אחים – הפטור והחריג
• ברירת מחדל: אין פטור בין אחים. נותן המתנה (האח המעביר) נבחן במס שבח כמו במכירה רגילה, לפי מועד רכישת הדירה, שווי רכישת הדירה וההפטורים החלים עליו.
• חריג חשוב: אם הזכות אצל האח המעביר הגיעה מההורים/סבים במתנה או בירושה – ניתן להיחשב כ“קרוב” לצורך סעיף הפטור, בכפוף לתנאי החוק (למשל שההקניה בין האחים היא של אותה זכות שמקורה בהורה/הורי-ההורה).
לפני שמבצעים עסקת העברה בין אחים – מבצעים בדיקת שרשרת הזכויות ותכנון מס פרטני כדי לוודא עמידה בתנאי החריג.
"*" אינדוקטור שדות חובה
תקופת צינון – מתי מותר למכור דירה שהתקבלה מאח בפטור ממס שבח?
כמו בכל מתנה:
• אם מקבל המתנה לא גר בדירה – תקופת צינון של 4 שנים.
• אם גר בדירה כבעלים – 3 שנים מיום תחילת המגורים.
• אם מקבל המתנה הוא קטין – הספירה שלעיל מתחילה מגיל 18.
• גם מתנה של כסף למימון רכישת דירה (כאשר המימון מהווה לפחות כ-50% מהזכות) עלולה להיחשב מתנה לצורך תקופת צינון דירה במתנה.
העברה בין אחים כשיש משכנתא/שעבוד
אם רשומה משכנתא – נדרשת הסכמת הבנק. אפשרויות: סילוק יתרה, המרת ההתחייבות למקבל (בכפוף לאישור), או השארת השעבוד עד סיום תשלומים.
חשוב: בהעברה ללא תמורה עם משכנתא “אימוץ ההלוואה” ע״י המקבל עשוי להיחשב תמורה חלקית ולפגוע בהטבות המס. יש לתכנן את מבנה ההסכם והעסקה.
שלבי ביצוע העברה ללא תמורה בין אחים – צ׳ק-ליסט קצר
בדיקות מקדימות: נסח טאבו, שעבודים, שרשרת זכויות, בדיקת כשרות לחריג מס שבח.
תכנון מס: סימולציית מס רכישה/מס שבח, בדיקת צינון ותזמון מכירה עתידית.
הסכם מתנה: תנאים, מועדים, הצהרות, סעיפי הגנה (לרבות אפשרות ביטול במקרים הקבועים בחוק).
תצהירים ושטרי העברה בפני עורך דין העברת דירה ללא תמורה.
דיווח לרשות המסים (מס רכישה למקבל; מס שבח לנותן).
אישור עירייה (ארנונה/היטלים, לפי הצורך).
רישום בטאבו/מרשם – עדכון בעלות בפועל.
לעקרונות ולרשימת השלבים המלאה בעסקאות מתנה מכל סוג – קראו את שלבי העברה ללא תמורה – המדריך המלא.
דוגמאות חישוב מס – בין אחים
דוגמה 1 – אין דירות נוספות למקבל
אח מעביר 100% דירה בשווי 1,800,000 ₪ לאחיו שאין בבעלותו דירה נוספת.
מס רכישה: חישוב לפי דירה יחידה, ואז ⅓ מהתוצאה. נכון לשנת 2025 זה יוצא 0% כי השווי מתחת למדרגה הראשונה של מדרגות דירה יחידה.
מס שבח: ברירת מחדל אצל האח המעביר (אין פטור), אלא אם מקור הזכות אצלו מההורים/סבים (מתנה/ירושה) – יש מקום לבחינת החריג.
דוגמה 2 – למקבל יש דירה נוספת
אח מעביר 50% מדירה ששווה 2,200,000 ₪ לאחיו שכבר מחזיק בדירה אחרת.
מס רכישה: לפי מדרגות “דירה נוספת” (נכון למועד כתיבת מאמר זה 8%) × 50%. זה יוצא 88,000 ש"ח. מכאן גוזרים ⅓ מהסכום. כלומר המס שישולם יהיה מעט פחות מ30 אלף ש"ח.
מס שבח: אצל המעביר בהתאם לנתוניו; בחינת חריג הורים/סבים אם רלוונטי.
* המספרים להמחשה בלבד; החיוב נקבע לפי מדרגות ותנאים בתוקף ביום הפעולה.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
• חותמים ומדווחים בלי בדיקת חריג האחים (מקור מההורים/סבים) – מפספסים פטור אפשרי.
• אימוץ משכנתא ללא תכנון – נחשב כתמורה חלקית ועלול לבטל את עסקת המתנה.
• התעלמות מתקופת הצינון – ומגלים מאוחר שאי-אפשר למכור בפטור ממס שבח.
למסגרת כללי הזהב וכל מה שאתם חייבים לדעת קראו את המדריך המלא להעברה ללא תמורה.
סיכום ותכנון מקדים
העברה ללא תמורה בין אחים דורשת בדיקה מדויקת של פטורי המס, מקור הזכות ותקופת הצינון – ורצוי שתיעשה בליווי עו״ד מקרקעין המתמחה בהעברת דירה במתנה.
רוצים לקבל סימולציית מס מדויקת והכוונה לפני החתימה? נשמח לסייע.
להרחבה על כל סוגי עסקאות המתנה – המדריך המלא להעברה ללא תמורה.
שאלות נפוצות (FAQ)
העברת דירה ללא תמורה היא עסקה בה בעל דירה מעביר את זכויותיו בדירה לאדם אחר, מבלי לקבל בתמורה כספים או תמורה כלכלית אחרת. לרוב, עסקאות מסוג זה נפוצות בעיקר בקרב קרובי משפחה מדרגה ראשונה.
התשובה לכך היא מתחלקת ל-2:
לעניין מס רכישה, אחים כן נחשבים קרובים ויהיו זכאיים להקלה של 1/3 מס רכישה.
לעניין מס שבח, אחים אינם נחשבים קרובים בדרגה ראשונה ולכן לא יהיו זכאים לפטור ממס שבח. חריג לכך, זה מצב בו הדירה שהאחים רוצים להעביר ביניהם התקבלה בירושה או במתנה מהוריהם – ואז כן יהיו זכאים לפטור.
התשובה לכך היא כן, אך במצב כזה לא יחולו הטבות המס ובעצם הצדדים יצטרכו לשלם מס רגיל כמו בעסקה רגילה.
⅓ מהמס בעסקה רגילה. אם אין לו דירה נוספת – לפי מדרגות דירה יחידה (ולעתים 0% עד תקרה).
3 שנים אם גרת כבעלים, 4 שנים אם לא; לקטין – הספירה מגיל 18.
(!)האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד סרוסי ושות' ובין המשתמש.
סרוסי ושות' משרד עורכי דין – מצויינות ללא פשרות.
