העברה ללא תמורה בין הורה לילד – כל מה שצריך לדעת (2025)
העברה ללא תמורה בין הורה לילד היא העסקה הנפוצה ביותר בתחום המקרקעין בישראל.
מדובר בדרך כלל במתנה משפחתית, שבה ההורה מעביר זכויות בדירה לילד – במטרה לסייע לו כלכלית, להסדיר ענייני ירושה, או כחלק מתכנון מס מוקדם.
על פניו זו פעולה פשוטה, אך היא טעונה מאוד מבחינת מיסוי, תכנון ותקנות.
מדריך זה מסביר מה מותר, מה כדאי לדעת, ואיך להימנע מטעויות יקרות.
להעמקה בכל הקשור להעברה ללא תמורה קראו את המדריך המלא להעברה ללא תמורה.
מי נחשב “קרוב” לצורך ההטבות במס?
לפי חוק מיסוי מקרקעין, הורה וילד נחשבים “קרובים” הן לעניין מס רכישה והן לעניין מס שבח.
לכן בעסקה כזו ניתן ליהנות משתי ההטבות המרכזיות:
• פטור ממס שבח (לנותן המתנה) לפי סעיף 62 לחוק.
• מס רכישה מופחת (⅓ בלבד מהמס הרגיל) למקבל המתנה.
עם זאת, חשוב לבדוק את סטטוס הבעלות הקיים – אם למקבל המתנה יש כבר דירה אחרת, אם מדובר בדירה יחידה או נוספת, ואם יש חריגים (כמו חצי דירה שהתקבלה בירושה).
מס רכישה – כמה ישלם מקבל המתנה?
במקרה של העברה בין הורה לילד (או להיפך):
• מקבל המתנהישלם ⅓ ממס הרכישה שהיה משלם בעסקה רגילה.
• אם למקבל המתנה אין לו דירה נוספת, המס יחושב לפי מדרגות “דירה יחידה” (נכון לשנת 2025, פטור עד 1.978 מיליון ₪ בקירוב).
• אם למקבל המתנה יש לו דירה נוספת, המס יחושב לפי מדרגות “דירה נוספת” (נכון להיום 8%), אך עדיין רק שליש מהסכום הרגיל שיצא.
דוגמה:
הורה מעביר דירה בשווי 1.8 מיליון ₪ לילד שאין לו דירה נוספת.
במדרגות דירה יחידה – המס הוא 0 ₪ עד המדרגה הראשונה, ולכן גם לפני הפחתת השליש: לא משולם מס רכישה כלל.
"*" אינדוקטור שדות חובה
מתנה לילד קטין – מה חשוב לדעת?
כאשר מקבל המתנה הוא קטין, ייתכן ויהיה צורך באישור בית המשפט לענייני משפחה.
האישור נדרש אם הזכות נרשמת על שם הקטין או יש בה מגבלות/שעבודים.
המטרה: לוודא שההעברה לטובת הקטין ולא פוגעת בזכויותיו העתידיות.
במקרים כאלה נדרש אישור בית המשפט בכל פעולה משמעותית שתבצעו בנכס בשם הקטין.
מה קורה אם יש משכנתא על הדירה
כאשר על הדירה רשומה משכנתא או שעבוד, יש לקבל את אישור הבנק לביצוע ההעברה.
לרוב האפשרויות יהיו:
סילוק המשכנתא לפני ההעברה.
העברת ההתחייבות למקבל המתנה (בהסכמת הבנק).
השארת השעבוד על שם מעביר המתנה עד סיום התשלומים.
חשוב: אם מקבל המתנה “מאמץ” את ההלוואה – ייתכן שהעסקה תיחשב עסקת מכר חלקית, ולא מתנה מלאה.
קראו עוד על העברה ללא תמורה עם משכנתא.
תקופת צינון – מתי מקבל המתנה יכול למכור את הדירה?
גם במתנה מהורה לילד (או להיפך), חלה תקופת צינון לפני שניתן למכור את הדירה בפטור ממס שבח:
אם מקבל המתנה לא גר בדירה – 4 שנים ממועד קבלת המתנה.
אם מקבל המתנה גר בדירה – 3 שנים מהמועד בו החל לגור בה כבעלים.
אם מקבל המתנה קטין – הספירה מתחילה מגיל 18.
לדוגמא: ילד שקיבל דירה בגיל 17 וגר בה – יוכל למכור אותה בפטור רק מגיל 21 עפ"י כללי תקופת הצינון במתנה.
ביטול מתנה בין הורה לילד – מתי זה אפשרי?
למרות שמדובר בעסקה משפחתית, החוק מאפשר ביטול מתנה במקרים מסוימים:
אם מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות.
אם הייתה התנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי נותן המתנה.
אם חלה הרעה כלכלית ניכרת במצבו של נותן המתנה.
לאחר רישום הזכויות בטאבו, הביטול הופך מורכב מאד אך עדיין אפשרי, בעיקר כשהוכחה התנהגות מחפירה.
מומלץ לעגן מראש בהסכם המתנה סעיף ביטול מותנה עפ"י רצון הצדדים.
שלבי ביצוע העברה ללא תמורה בין הורה לילד – בקצרה
בדיקת זכויות ומיסים – טאבו, מס רכישה/שבח, היטל השבחה.
תכנון מס מוקדם – סימולציה לפני הדיווח.
עריכת הסכם מתנה – תנאים, הצהרות, וסעיפי ביטול.
תצהירים ושטרי העברה – חתימה בפני עורך דין העברת דירה ללא תמורה.
דיווח למיסוי מקרקעין – תוך המועד הקבוע בחוק.
אישור עירייה – היעדר חובות, היטלים וארנונה.
רישום בטאבו/במרשם הרלוונטי – עדכון בעלות בפועל.
למידע על כל שלבי ההעברה בכל עסקאות המתנה, קראו את שלבי העברה ללא תמורה – המדריך המלא.
סיכום – למה חשוב תכנון מוקדם
העברה ללא תמורה בין הורה לילד (או להיפך) יכולה להיות כלי מצוין לתכנון מס וחלוקת נכסים וירושה, אך היא דורשת תכנון מוקדם וביצוע מדויק.
שגיאה קטנה בדרך עלולה להפוך את המתנה לעסקת מכר החייבת במס מלא ובהתאם להטיל עליכם עלויות רבות.
מומלץ לפנות לעו״ד מקרקעין מנוסה לבדיקת זכאות ועריכת הסכם מתנה מותאם.
לקבלת סימולציית מס ראשונית וייעוץ ללא עלות – צרו קשר עם משרדנו.
להרחבה על כל סוגי עסקאות המתנה – המדריך המלא להעברה ללא תמורה.
שאלות נפוצות (FAQ)
העברת דירה ללא תמורה היא עסקה בה בעל דירה מעביר את זכויותיו בדירה לאדם אחר, מבלי לקבל בתמורה כספים או תמורה כלכלית אחרת. לרוב, עסקאות מסוג זה נפוצות בעיקר בקרב קרובי משפחה מדרגה ראשונה.
כן. זו עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, הדורשת ליווי עו״ד להכנת הסכם, דיווח מסים ורישום בטאבו.
כן, אך ייתכן צורך באישור בית משפט.
במכירה עתידית יראו את מועד הרכישה ושווי הרכישה כמועד בו מקבל המתנה רכש את הדירה.
ירושה מתבצעת לאחר הפטירה ופטורה ממסים; מתנה – בזמן החיים, עם הקלות אך גם מגבלות.
(!)האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד סרוסי ושות' ובין המשתמש.
סרוסי ושות' משרד עורכי דין – מצויינות ללא פשרות.
