העברה ללא תמורה עם משכנתא או שעבוד – מה חשוב לדעת לפני שמעבירים דירה במתנה
העברה ללא תמורה כשעל הדירה רשומה משכנתא או הערת שעבוד היא אחת העסקאות הרגישות ביותר.
אמנם מדובר במתנה בין קרובים, אך נדרש אישור הבנק כדי להעביר בעלות, והטיפול המשפטי שונה מהעברה רגילה.
במאמר זה נבין מה המשמעות של משכנתא בעסקת מתנה, איך פועלים הבנקים, ומה צריך לדעת כדי שההעברה לא תיחשב לעסקת מכר רגילה.
להעמקה בכל הקשור להעברה ללא תמורה קראו את המדריך המלא להעברה ללא תמורה.
למה נדרש אישור בנק להעברת דירה במתנה?
הבנק הוא בעל זכות משכנתא רשומה על הנכס, ולכן לא ניתן להעביר את הזכויות ללא אישורו.
מבחינת הבנק, כל שינוי בעלות עשוי להשפיע על יכולת הפירעון או על תנאי ההלוואה.
בפועל, קיימות שלוש דרכים עיקריות:
סילוק ההלוואה במלואה – פירעון יתרת המשכנתא טרם ביצוע ההעברה.
המרת ההתחייבות למקבל המתנה – הבנק מסכים שהמקבל “יאמץ” את ההלוואה וימשיך לשלם אותה.
השארת השעבוד על שם ההורה או הקרוב – כל עוד הוא ממשיך לשלם, ורק לאחר סיום התשלומים מוסרת המשכנתא ומבוצע רישום הבעלות בפועל.
האם “אימוץ משכנתא” נחשב כתמורה?
כאשר מקבל המתנה לוקח על עצמו את המשכנתא של המעביר, הדבר עשוי להיחשב כתמורה חלקית –
מכיוון שבפועל הוא משלם חוב במקום נותן המתנה.
במקרים כאלה רשויות המס עלולות לראות בעסקה “עסקת מכר חלקית”,
ולכן לא יינתנו הפטורים של עסקת מתנה.
לכן חשוב לבחון היטב את תנאי העסקה ולהתייעץ עם עורך דין המומחה בהעברה ללא תמורה טרם ביצוע העסקה.
קראו עוד על עסקאות מתנה בין הורה לילד עם משכנתא.
איך מתמודדים עם דרישות הבנק?
הבנקים נבדלים במדיניותם, אך לרוב ידרשו:
• הסכם מתנה חתום על ידי עו״ד מקרקעין.
• אישורי מס רכישה ושבח (גם אם צפוי פטור).
• חתימה על המסמכים הנדרשים או אישור סילוק מלא.
• אישור עירייה וארנונה.
במקרים מסוימים הבנק גם מבקש הערכת שווי מעודכנת לנכס כדי לוודא שהביטחונות נשמרים.
לכן מומלץ לתאם מראש את תהליך האישור עם סניף הבנק לפני החתימה על ההסכם.
"*" אינדוקטור שדות חובה
העברה ללא תמורה בין קרובים עם משכנתא
בעסקאות משפחתיות – כמו בין הורה לילד או בין בני זוג –
הבנק נוטה לגלות גמישות רבה יותר, במיוחד כאשר מדובר באותו משק בית.
יחד עם זאת, גם במקרים אלה מומלץ לקבל ייעוץ מס לפני העברה, כדי לוודא שהעסקה לא תיחשב כמכירה רגילה החייבת במס.
מתי מומלץ לבצע סילוק לפני ההעברה?
אם יתרת המשכנתא נמוכה יחסית, פעמים רבות עדיף לסלק את ההלוואה לפני ביצוע עסקת המתנה כדי למנוע בעיות מס עתידיות.
היתרון הוא פשטות משפטית – אין צורך באישור הבנק וסיכון בחבויות מס מול רשות המיסים לאחר מכן, והרישום בטאבו פשוט ומהיר.
מצד שני, יש לבדוק את תנאי הסילוק המוקדם ואת ההשלכות הכלכליות לכך.
תקופת צינון אחרי מתנה עם משכנתא
אין הבדל בין עסקת מתנה רגילה שאין בה משכנתא או אחת שיש בה משכנתא. אם מקבל המתנה ירצה למכור את הדירה בעתיד בפטור ממס שבח יחולו עליו כללי תקופת הצינון הרגילה:
• 3 שנים אם גר בדירה.
• 4 שנים אם לא גר.
• לקטין – הספירה מגיל 18.
למידע נוסף קראו עוד על תקופת צינון במתנה ללא תמורה.
סיכום – איך למנוע בעיות בעסקאות עם משכנתא
העברה ללא תמורה עם משכנתא דורשת ניהול מדויק בין שלושה גורמים:
הבנק, רשויות המס, ולשכת רישום המקרקעין.
שגיאה קטנה עלולה להוביל לחיוב מס או סירוב בנק וכשלון העסקה.
כדי למנוע בעיות, חשוב לבצע בדיקת מיסוי מוקדמת, לתאם עם הבנק ולקבל את עמדתו ולפעול בליווי עו״ד מקרקעין מנוסה.
לביצוע עסקת העברה ללא תמורה, פנו למשרדנו ונשמח לסייע.
לכל המידע על עסקאות מתנה ראו – המדריך המלא להעברה ללא תמורה.
שאלות נפוצות (FAQ)
העברת דירה ללא תמורה היא עסקה בה בעל דירה מעביר את זכויותיו בדירה לאדם אחר, מבלי לקבל בתמורה כספים או תמורה כלכלית אחרת. לרוב, עסקאות מסוג זה נפוצות בעיקר בקרב קרובי משפחה מדרגה ראשונה.
לא, אך אם המכירה נעשית טרם סיום ההלוואה, הבנק עשוי לדרוש סילוק מוקדם.
לא. אך תלוי בנסיבות.
(!)האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד סרוסי ושות' ובין המשתמש.
סרוסי ושות' משרד עורכי דין – מצויינות ללא פשרות.
