העברת דירה אגב גירושין: רישום הזכויות לפי ההסכם
העברת דירה אגב גירושין היא העברה של הזכויות בדירה מבן זוג אחד לשני (או משניהם לילדיהם) במקרה של פרידה, על פי הסכם הגירושין שאושר בבית המשפט לענייני משפחה או בבית הדין הרבני. כשבני זוג נפרדים ומסכימים שאחד מהם יישאר עם הדירה או ירכוש את הדירה מבן הזוג השני, ההסכמה הזו נכתבת בהסכם הגירושין. אבל ההסכם לבדו אינו מעביר את הדירה: הזכויות עוברות רק כשהן נרשמות על שם בן הזוג המקבל בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת. עד אז, מבחינת המרשם, הדירה עדיין רשומה על שם שניכם.
מה כולל המדריך? מהי העברה אגב גירושין ומתי היא חלה, מה לכתוב בהסכם הגירושין לגבי הדירה, מה המשמעות שלה במס שבח, במס רכישה ובהיטל השבחה (כולל דוגמה), איך רושמים את הדירה בטאבו, ברמ"י ובחברה משכנת, מה עושים כשיש משכנתה, ולמה לא כדאי לדחות את הרישום.
רוב הפניות אלינו מגיעות כשההסכם עוד מתגבש אצל עורך הדין לענייני משפחה, והצדדים רוצים לקבוע בו מי יטפל ברישום. זה בדיוק הזמן הנכון: כמה סעיפים שמנוסחים נכון בהסכם חוסכים בהמשך עיכובים, מחלוקות ותשלומי מס מיותרים.
העברה אגב גירושין שונה לחלוטין מהעברה ללא תמורה בין בני זוג. העברה ללא תמורה נעשית בין בני זוג שחיים יחד, והיא נהנית מהקלות מס אחרות ובתנאים אחרים. העברה אגב גירושין נעשית על פי פסק דין במסגרת הליך הגירושין, ולפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין היא אינה נחשבת מכירה כלל. במדריך הזה עוסקים רק בהעברה אגב גירושין.
מהי העברה אגב גירושין, ולמה היא לא נחשבת מכירה?
העברה אגב גירושין היא העברה של זכויות בדירה, או בנכס מקרקעין אחר, מבן זוג אחד לשני, או משניהם לילדיהם, על פי פסק דין שניתן אגב הליכי הגירושין. ההסדר קבוע בסעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, שקובע שהעברה כזו לא תיחשב "מכירה" לעניין החוק.
המשמעות המעשית: ההעברה עצמה אינה אירוע מס. לא משולם בה מס שבח ולא משולם בה מס רכישה. ההסדר חל בין שבן הזוג המקבל משלם לשני סכום כסף במסגרת איזון המשאבים ובין שלא, ובין שמועבר חלק בדירה ובין שמועברת הדירה כולה. הוא חל גם כשהדירה רשומה רק על שם אחד מבני הזוג, וההסכם מעביר אותה, או חלק ממנה, לשני.
הסיבה להסדר: חלוקת הרכוש בגירושין היא פירוק של רכוש משותף, לא עסקה בין קונה למוכר. לכן המחוקק בחר לא למסות אותה בשלב הזה, ולדחות את המס עד שהדירה תימכר בפועל. כפי שנסביר בהמשך, הדחייה הזו היא גם הנקודה שהכי חשוב להבין לפני שמסכמים.
העברה לילדים במסגרת הגירושין
ההסדר חל גם כשבני הזוג מעבירים את הדירה, או חלק ממנה, לילדיהם, בתנאי שההעברה נקבעה בפסק הדין שאישר את ההסכם. גם כאן ההעברה אינה נחשבת מכירה, והילד ממשיך את יום הרכישה ואת שווי הרכישה של ההורים לעניין מכירה עתידית.
ידועים בציבור ובני זוג מאותו מין
ההסדר אינו מוגבל לבני זוג נשואים. הוא חל גם על ידועים בציבור שנפרדים, כולל בני זוג מאותו מין, וגם על התרת נישואים אזרחיים, בתנאי שהסכם הפרידה קיבל תוקף של פסק דין.
מתי העברה נחשבת "אגב גירושין"?
התנאי המרכזי הוא פסק דין: ההעברה צריכה להיעשות על פי פסק דין שניתן אגב הליכי הגירושין. בפועל, הסכם הגירושין או הסכם הפירוד מקבל תוקף של פסק דין בבית המשפט לענייני משפחה או בבית הדין הרבני (או בבית דין דתי אחר), והרישום נעשה על פיו.
לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 6/2006 של רשות המסים, לא נדרש שהגט כבר ניתן. מספיק פסק דין שמאשר את חלוקת הרכוש בהליך לפירוק התא המשפחתי, גם כשהליכים אחרים, כמו גט, מזונות או משמורת, עדיין פתוחים.
מה לא נחשב העברה אגב גירושין
הסכם שנחתם בין הצדדים ולא אושר אינו מספיק, גם כששניהם מסכימים לו. גם העברה בין בני זוג שנעשית שלא במסגרת הליך גירושין, למשל לפי הסכם פשרה בלי הליך כזה, אינה נהנית מההסדר: בוועדת ערר כבר נקבע שהעברה כזו חייבת במס רכישה. ומכירה של הדירה לצד שלישי, גם כשהיא נעשית בגלל הגירושין, היא מכירה רגילה לכל דבר (על כך במדריך מכירת דירה בגירושין).
מה לכתוב בהסכם הגירושין לגבי הדירה
את הסכם הגירושין מנסח עורך הדין לענייני משפחה. אבל הרישום בטאבו נעשה על פי פסק הדין, כלומר על פי מה שכתוב בהסכם. מה שלא כתוב בו במדויק, הרשם לא יוכל לרשום, ותיקון של הסכם שכבר אושר מחייב לחזור לבית המשפט. לכן כדאי לבדוק את סעיפי הדירה עם עורך דין מקרקעין עוד לפני החתימה. אלה הנושאים שכדאי לוודא שמופיעים בהם:
פרטי הנכס והזכויות
תיאור מלא של הנכס כפי שהוא רשום: גוש, חלקה ותת-חלקה בטאבו, או פרטי הנכס ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת. כדאי להעתיק אותם מנסח עדכני, ולא מחוזה רכישה ישן או מניירת לא עדכנית. בנוסף: מי מקבל את הזכויות ואיזה חלק עובר (בדרך כלל החלק של בן הזוג השני, כך שהמקבל יהיה הבעלים של הדירה כולה). ניסוח לא מדויק הוא הסיבה הנפוצה לעיכוב ברישום.
מי מטפל ברישום, מתי ועל חשבון מי
ההסכם צריך לקבוע מי אחראי לרישום ההעברה, תוך כמה זמן מאישור ההסכם, ומי נושא בעלויות: שכר הטרחה, האגרות והאישורים. כשהדברים לא סוכמו מראש, אחרי החתימה עלולות להתגלות מחלוקות ואי-הסכמות שמעכבות את הרישום לזמן בלתי ידוע. לא פעם נזכרים בכך רק כשרוצים למכור את הדירה, ואז תלויים בשיתוף הפעולה של הצד השני. ובינתיים עלולות להירשם על הדירה הגבלות שמקורן בבן הזוג, שכבר אינו הבעלים שלה בפועל.
ייפוי כוח לחתימה על מסמכי ההעברה
גם אחרי שההסכם אושר, הרישום בטאבו מחייב שטר מכר שעליו חותמים שני בני הזוג. אם בשלב הזה אחד מהם לא משתף פעולה, הרישום נתקע, ולעיתים אין ברירה אלא לחזור לבית המשפט. לכן כדאי ששני הצדדים יחתמו, כבר בעת חתימת ההסכם, על ייפוי כוח לעורך הדין שמטפל ברישום. כך, אם אחד מהם לא יחתום בהמשך, עורך הדין יוכל לחתום על מסמכי ההעברה במקומו, והרישום יושלם.
הגנה על בן הזוג המקבל עד הרישום
בין החתימה על ההסכם לבין אישורו ורישומו עובר זמן. אפשר לקבוע בהסכם שתירשם הערת אזהרה לטובת בן הזוג המקבל, לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. ההערה מודיעה לכל מי שבודק את הנכס שיש התחייבות לטובתו, ומונעת עסקה בנכס שסותרת את ההסכם.
המשכנתה
אם רשומה על הדירה משכנתה, ההסכם צריך לקבוע מי ממשיך לשלם אותה מעכשיו, מה קורה אם הבנק לא מסכים לשחרר את בן הזוג שעוזב, ותוך כמה זמן בן הזוג המקבל צריך למחזר את ההלוואה או להעביר אותה על שמו. על כך בהרחבה בהמשך.
מס עתידי והיטל השבחה
כי המס לא נעלם אלא נדחה, כדאי לקבוע בהסכם מי יישא בו. בן הזוג המקבל ישלם בעתיד מס שבח גם על התקופה שבה הדירה הייתה של שניהם, ולכן יש מקום להביא זאת בחשבון באיזון המשאבים. אותו דבר לגבי היטל השבחה שיחול במימוש הבא, ככל שיחול.
רוצים שנבדוק את סעיפי הדירה בהסכם?
כדאי לעשות זאת לפני החתימה. ספרו לנו בכמה מילים במה מדובר, או שלחו את טיוטת ההסכם, ונחזור אליכם.
מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה בהעברה אגב גירושין
אין מס עכשיו, אבל המס נדחה
מאחר שההעברה אינה מכירה, לא משולם בה מס שבח ולא משולם מס רכישה. אבל זו דחייה של המס, לא פטור. לפי סעיף 4א, בן הזוג המקבל "נכנס לנעליו" של המעביר: יום הרכישה ושווי הרכישה של החלק שקיבל הם אלה של בן הזוג שהעביר אותו. כשהמקבל ימכור את הדירה בעתיד, מס השבח יחושב על כל התקופה, מהרכישה המקורית, ולא מיום הגירושין.
אם במכירה העתידית תהיה למקבל זכאות לפטור, למשל לפי סעיף 49ב(2) לחוק, כשזו דירת המגורים היחידה שלו, ייתכן שלא ישלם מס שבח בכלל. אם לא תהיה לו זכאות כזו, הוא ישלם מס גם על השבח שנצבר בחלק שקיבל, כשהיה עדיין של בן הזוג השני. להרחבה על המסים ועל הפטורים: מיסוי מקרקעין.
בני זוג קנו דירה יחד בשנת 2012 ב-1,200,000 ש"ח. בשנת 2026, בהסכם הגירושין, נקבע שהדירה עוברת לאישה, והיא משלמת לבעל את חלקו. ההעברה נרשמת אגב גירושין: לא משולם מס שבח ולא משולם מס רכישה.
בשנת 2030 האישה מוכרת את הדירה ב-3,000,000 ש"ח, ואין לה זכאות לפטור. מס השבח יחושב על כל הדירה מ-2012: השבח הוא בערך 1,800,000 ש"ח (לפני הצמדה, ניכויים וחישוב לינארי), גם על החצי שהיה של הבעל עד 2026. אילו הייתה לה זכאות לפטור לדירת מגורים יחידה, ייתכן שלא הייתה משלמת מס שבח כלל.
הדוגמה להמחשה בלבד, במספרים מעוגלים. החיוב בפועל נקבע לפי נתוני העסקה ביום המכירה.
העברה אגב גירושין או מכירה בין בני הזוג?
לעיתים דרך אחרת מתאימה יותר: מכירה רגילה של החלק בדירה בין בני הזוג, אחרי הגירושין. במכירה כזו בן הזוג המוכר יכול להשתמש בפטור שעומד לו (אם יש), ובן הזוג הקונה משלם מס רכישה, אבל מתחיל "דף חדש": יום הרכישה ושווי הרכישה שלו לעניין מכירה עתידית הם של יום המכירה. ההשוואה הזו כדאית במיוחד כשהדירה נרכשה לפני שנים רבות והשבח שנצבר בה גבוה. את ההחלטה כדאי לקבל לפני החתימה על ההסכם, לא אחריה.
| העברה אגב גירושין | מכירה בין בני הזוג | |
|---|---|---|
| האם זו "מכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין? | לא (סעיף 4א) | כן |
| מס שבח בעת ההעברה | אין | חל על המוכר, אלא אם יש לו פטור (למשל דירת מגורים יחידה) |
| מס רכישה בעת ההעברה | אין | חל על הקונה, לפי מדרגות מס הרכישה |
| יום הרכישה ושווי הרכישה במכירה הבאה | של בן הזוג שהעביר (המס נדחה) | יום ההעברה ושוויה (מתחילים מחדש) |
| היטל השבחה (אם חל על הנכס) | נדחה למימוש הבא (תיקון 146) | משולם במכירה |
| מסמכי הרישום | פסק הדין ושטר מכר חתום בידי שני הצדדים | שטר מכר חתום בידי שני הצדדים, עם אישורי מס שבח ומס רכישה |
היטל השבחה
היטל השבחה רלוונטי רק כשחל על הנכס היטל כזה, כלומר כששוויו עלה בעקבות אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג, וההיטל עוד לא שולם. בדירה שאין עליה היטל השבחה, אין כאן מה לדחות. כשיש היטל: בעבר נחלקו ועדות הערר בשאלה אם העברה אגב גירושין מחייבת בו. תיקון מס' 146 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, משנת 2023, קבע שהעברה על פי פסק דין בין בני זוג אגב פירוד אינה "מימוש זכויות". גם כאן מדובר בדחייה: ההיטל ישולם במימוש הבא, למשל במכירה. ועדות מקומיות מבקשות לעיתים מבן הזוג המקבל כתב התחייבות לשאת בהיטל בעתיד, כתנאי לאישור העירייה לרישום. הנוהג משתנה בין רשויות, ולכן כדאי לברר אותו מראש מול הוועדה המקומית.
דיווח לרשות המסים
גם כשאין מס, ההעברה מדווחת לרשות המסים. בנוסף, לשכת רישום המקרקעין מעבירה לרשות המסים דיווח על הרישום. הדיווח מבטיח שההעברה תופיע במערכות של רשות המסים, וזה חשוב במיוחד כשהדירה תימכר: אז צריך להוכיח מתי ובאיזה שווי נרכשו הזכויות.
שלבי ההעברה והרישום אגב גירושין
כך מתבצעת בפועל העברה אגב גירושין, שלב אחר שלב:
- בדיקת הזכויות לפני ההסכם: הפקת נסח טאבו עדכני, או אישור זכויות מרמ"י או מהחברה המשכנת, כדי לדעת מה רשום היום: על שם מי, באיזה חלק, ואם רשומות משכנתה, הערות אזהרה או עיקולים.
- ניסוח סעיפי הדירה בהסכם, בתיאום עם עורך הדין לענייני משפחה: פרטי הנכס כפי שהם רשומים, מי מקבל ואיזה חלק, המשכנתה, ומי מטפל ברישום.
- אישור ההסכם בבית המשפט לענייני משפחה או בבית הדין, כך שיקבל תוקף של פסק דין.
- חתימה על שטר המכר בידי שני בני הזוג, או בידי עורך הדין מכוח ייפוי כוח שנחתם מראש.
- איסוף המסמכים: העתק מאושר של פסק הדין, אישור עירייה, הסכמת הבנק אם יש משכנתה, ובמקרים חריגים ביותר גם אישור מס רכוש.
- דיווח לרשות המסים על ההעברה, גם כשאין בה מס.
- הגשה לרישום בלשכת רישום המקרקעין, ברמ"י או בחברה המשכנת.
- בדיקה אחרי הרישום: הפקת נסח חדש ובדיקה שהזכויות רשומות על שם בן הזוג המקבל, בחלק הנכון.
מרגע שכל המסמכים בידינו, הרישום עצמו נמשך בדרך כלל כשבועיים, אלא אם הלשכה מבקשת השלמות או דוחה את הבקשה. רוב העיכובים נוצרים בשלבים שלפני ההגשה: הסכם שאינו מתאר את הנכס במדויק, אישור עירייה שמתעכב, או בנק שעוד לא נתן את הסכמתו.
איך רושמים את הדירה בטאבו אגב גירושין
כשהזכויות רשומות בטאבו, ההעברה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין על פי פסק הדין שאישר את ההסכם, יחד עם שטר מכר. פסק הדין לבדו אינו מספיק: על שטר המכר צריכים לחתום שני בני הזוג, כמו במכירה רגילה, או עורך הדין מכוח ייפוי כוח שנתנו לו. מה שאין צורך בו הוא אישורי מס שבח ומס רכישה, כי אין בהעברה מס. המסמכים שמוגשים בדרך כלל:
- העתק מאושר של פסק הדין שאישר את הסכם הגירושין (ושל ההסכם עצמו)
- שטר מכר חתום בידי שני בני הזוג (או בידי עורך הדין מכוח ייפוי כוח)
- אישור עירייה לרשם המקרקעין, על היעדר חוב ארנונה והיטל השבחה (סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש])
- אישור מס רכוש, רק במקרים חריגים ביותר (לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961)
- הסכמת הבנק, אם רשומה על הדירה משכנתה
- צילומי תעודות זהות של הצדדים, ותשלום אגרה
אחרי הרישום כדאי להפיק נסח טאבו חדש ולוודא שהזכויות רשומות כמו שצריך. להרחבה על הליך הרישום: רישום נכס בטאבו.
דירה ברשות מקרקעי ישראל
כשהדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מגישים בקשה להעברת זכויות לפי נוהלי הרשות, עם פסק הדין וההסכם המאושר. כדאי להתחיל באישור זכויות עדכני מרמ"י, שמראה על שם מי רשומה החכירה ואם יש עליה הגבלות.
דירה בחברה משכנת או דירה מקבלן
כשהדירה רשומה בחברה משכנת, או כשנרכשה מקבלן ועוד לא נרשם בית משותף, ההעברה נעשית לפי הנהלים של החברה או של הקבלן. הם דורשים מסמכים משלהם, ולעיתים גם דמי טיפול. גם כאן מתחילים באישור זכויות עדכני, כדי לדעת מה רשום היום ומה צריך להעביר.
העברת דירה אגב גירושין כשיש משכנתה
משכנתה לא עוברת מעצמה. כדי להעביר את הזכויות על שם בן זוג אחד צריך את הסכמת הבנק, והבנק בודק אם בן הזוג שנשאר בדירה יכול לעמוד בהחזרים לבד. בפועל יש כמה אפשרויות:
- שחרור בן הזוג שעוזב: הבנק מסכים שבן הזוג המקבל ימשיך בהלוואה לבדו, ומשחרר את השני ממנה.
- מיחזור או הלוואה חדשה: בן הזוג המקבל לוקח משכנתה חדשה על שמו, שמסלקת את הקודמת.
- הלוואה לתשלום האיזון: כשבן הזוג המקבל לוקח הלוואה כדי לשלם לשני את חלקו, נרשמת משכנתה חדשה במקביל להעברה.
חשוב לדעת: עד שהבנק משחרר אותו, בן הזוג שעזב ממשיך להיות חייב בהלוואה, גם אם לפי ההסכם השני משלם אותה. הבנק לא צד להסכם הגירושין, וההסכם לא מחייב אותו. לכן כדאי לפנות לבנק מוקדם, עוד לפני שההסכם נחתם, ולבדוק מה הוא יסכים לו.
למה לא לדחות את רישום הדירה
לא מעט בני זוג מאשרים את ההסכם ומשאירים את הרישום "לאחר כך". אבל כל עוד הדירה רשומה גם על שם בן הזוג השני, הזכויות של המקבל חשופות:
- נושה של בן הזוג השני עלול לנסות לעקל את החלק שעדיין רשום על שמו.
- פטירה של אחד הצדדים מסבכת את הרישום ומחייבת מעורבות של היורשים.
- כשרוצים למכור את הדירה או לקחת עליה הלוואה, מתגלה שהיא לא רשומה כמו שצריך, ומתחילים את הרישום בלחץ של זמן.
- אחרי שנים קשה יותר לאתר מסמכים ופרטים, והאישורים מתיישנים וצריך להוציא אותם מחדש.
רישום מיד אחרי אישור ההסכם הוא הדרך הבטוחה לוודא שהדירה אכן עברה על שמכם.
טעויות נפוצות בהעברת דירה אגב גירושין
רוב הבעיות שאנו פוגשים ברישום אגב גירושין נוצרו עוד לפני שההסכם אושר. אלה הנפוצות שבהן:
- תיאור הנכס לפי הכתובת ולא לפי פרטי הרישום (גוש, חלקה ותת-חלקה). הרשם רושם לפי פסק הדין, ותיאור לא מדויק עלול לחייב תיקון של ההסכם בבית המשפט.
- שכחה של חניה או מחסן שרשומים כצמודים לדירה, או של זכויות נוספות בנכס.
- איזון משאבים שמתעלם מהמס העתידי: בן הזוג המקבל "יורש" גם את השבח שנצבר בחלק של השני, והוא ישלם עליו כשהדירה תימכר.
- הנחה שהבנק יסכים: ההסכם קובע שבן הזוג המקבל ימשיך במשכנתה לבדו, והבנק מסרב לשחרר את השני.
- אי-בדיקה של הנסח: עיקול או הערה שרשומים על החלק של בן הזוג השני עלולים לעכב את הרישום, וכדאי לדעת עליהם לפני שמסכמים.
- הסתמכות על פסק הדין בלבד: בלי ייפוי כוח, אם אחד מבני הזוג מסרב לחתום על שטר המכר, הרישום נתקע.
- העברה לפני שההסכם אושר: העברה שנעשית על פי הסכם שעוד לא קיבל תוקף של פסק דין אינה העברה אגב גירושין.
- דחיית הרישום בשנים, עד שמתברר, ברגע הכי לא נוח, שהדירה עדיין רשומה על שם שניכם.
ליווי ברישום הדירה אגב גירושין
במשרד סרוסי ושות' אנו מטפלים בהעברה וברישום של הזכויות בדירה לפי הסכם הגירושין. את הסכם הגירושין עצמו אנו לא עורכים: אנו עובדים לצד עורך הדין לענייני משפחה, ואפשר לפנות אלינו כבר כשההסכם בהכנה, כדי שהסעיפים על הדירה ינוסחו כך שהרישום יעבור בלי עיכובים.
אחרי שההסכם מאושר, אנו בודקים את מצב הזכויות, מכינים את שטר המכר ואת ייפוי הכוח, משיגים את האישורים הנדרשים מהעירייה ומהגורמים האחרים, מדווחים לרשות המסים, ורושמים את הזכויות על שם בן הזוג המקבל בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת. בסוף התהליך תקבלו נסח עדכני שמראה שהדירה רשומה על שמכם. אנו מלווים העברות כאלה בכל הארץ.
שאלה על רישום הדירה אגב גירושין?
כתבו לנו באיזה שלב אתם, ואם הדירה רשומה בטאבו, ברמ"י או בחברה משכנת. נחזור אליכם.
שאלות נפוצות על העברה אגב גירושין
לא מצאתם תשובה? כתבו לנו ונחזור אליכם.
מהי העברה אגב גירושין?
העברה של זכויות בדירה מבן זוג אחד לשני, או משניהם לילדיהם, על פי פסק דין שאישר את הסכם הגירושין. לפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, העברה כזו אינה נחשבת מכירה, ולכן לא משולם בה מס שבח ולא מס רכישה.
צריך גט כדי שההעברה תיחשב "אגב גירושין"?
לפי הוראת ביצוע של רשות המסים, לא. מספיק שהסכם הגירושין או הפירוד קיבל תוקף של פסק דין בבית המשפט לענייני משפחה או בבית הדין, גם אם הגט עוד לא ניתן.
זה חל גם על ידועים בציבור?
כן. ההסדר חל גם על ידועים בציבור שנפרדים, כולל בני זוג מאותו מין, בתנאי שהסכם הפרידה קיבל תוקף של פסק דין.
משלמים מס רכישה או מס שבח בהעברה אגב גירושין?
לא בעת ההעברה. המס נדחה למכירה הבאה של הדירה: בן הזוג המקבל ממשיך את יום הרכישה ואת שווי הרכישה של מי שהעביר לו את חלקו.
מה קורה במס השבח כשמקבל הדירה ימכור אותה בעתיד?
מס השבח יחושב על כל התקופה מהרכישה המקורית, גם על התקופה שבה החלק היה של בן הזוג השני, אלא אם תהיה למוכר זכאות לפטור, למשל לדירת מגורים יחידה.
מה ההבדל בין העברה אגב גירושין להעברה ללא תמורה בין בני זוג?
אלה שני הליכים שונים לחלוטין. העברה ללא תמורה נעשית בין בני זוג שחיים יחד, ויש לה הקלות מס ותנאים משלה. העברה אגב גירושין נעשית על פי פסק דין בהליך הגירושין, ואינה נחשבת מכירה כלל. להרחבה: העברה ללא תמורה.
אפשר להעביר את הדירה ישירות לילדים במסגרת הגירושין?
כן. ההסדר חל גם על העברה מבני הזוג לילדיהם, כשההעברה נקבעה בפסק הדין שאישר את ההסכם.
צריך שבן הזוג השני יחתום על מסמכים כדי לרשום את ההעברה?
כן. מלבד פסק הדין, הרישום בטאבו מחייב שטר מכר ששני בני הזוג חותמים עליו. לכן כדאי ששניהם יחתמו מראש על ייפוי כוח לעורך הדין שמטפל ברישום: אם אחד מהם לא ישתף פעולה, עורך הדין יוכל לחתום במקומו.
אילו מסמכים צריך כדי לרשום את ההעברה בטאבו?
בדרך כלל: העתק מאושר של פסק הדין וההסכם, שטר מכר חתום בידי שני בני הזוג, אישור עירייה, הסכמת הבנק אם יש משכנתה, ותשלום אגרה (ובמקרים חריגים ביותר גם אישור מס רכוש). אישורי מס שבח ומס רכישה אינם נדרשים. להרחבה: רישום נכס בטאבו.
כמה עולה האגרה על רישום ההעברה בטאבו?
נכון לשנת 2026, אגרת רישום ההעברה בלשכת רישום המקרקעין היא 44 ש"ח. אם רושמים גם הערת אזהרה, נוספת אגרה של 150 ש"ח, ואם צריך לרשום משכנתה, עוד 188 ש"ח. האגרות נקבעות בתקנות ומתעדכנות מעת לעת.
האם מדווחים לרשות המסים על העברה אגב גירושין?
כן. גם כשאין מס, ההעברה מדווחת לרשות המסים, וגם לשכת רישום המקרקעין מעבירה דיווח על הרישום. כך ההעברה מופיעה במערכות, וקל יותר להוכיח את הזכויות כשהדירה תימכר.
מי משלם את היטל ההשבחה?
רק אם חל על הנכס היטל השבחה בכלל. במקרה כזה, בהעברה אגב גירושין ההיטל נדחה למימוש הבא, למשל למכירה. ועדות מקומיות מבקשות לעיתים מבן הזוג המקבל התחייבות לשאת בו בעתיד, ולכן כדאי לקבוע בהסכם מי יישא בו.
מה עושים כשיש משכנתה על הדירה?
צריך את הסכמת הבנק. הבנק בודק אם בן הזוג המקבל יכול לעמוד בהחזרים לבד, ובהתאם משחרר את השני או דורש מיחזור. עד השחרור שני בני הזוג נשארים חייבים בהלוואה.
כמה זמן לוקח הרישום?
מרגע שכל המסמכים מוכנים, הרישום נמשך בדרך כלל כשבועיים, אלא אם הלשכה מבקשת השלמות. את רוב הזמן לוקחים השלבים שלפני ההגשה: אישור העירייה, הסכמת הבנק, ובנכסים ברמ"י או בחברה משכנת גם הנהלים שלהם.
חשוב לדעת: האמור במאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי של עורך דין. הוא מידע כללי בלבד, ואין להסתמך עליו כייעוץ משפטי מחייב. כל פעולה על פי המידע במאמר היא באחריות המשתמש בלבד, והשימוש בו אינו יוצר יחסי עורך דין ולקוח בין משרד סרוסי ושות' לבין המשתמש.
עו"ד רוני סרוסי
חבר לשכת עורכי הדין משנת 2015, ועוסק מאז בדיני מקרקעין ובמיסוי נדל"ן, ובהם העברה ורישום של זכויות בדירה אגב גירושין, עסקאות מכר דירות והעברה ללא תמורה. מטפל ברישום לפי הסכם הגירושין, בתיאום עם עורך הדין לענייני משפחה, מבדיקת הזכויות ועד לנסח העדכני.
- בדיקת סעיפי הדירה בהסכם הגירושין לפני החתימה
- רישום הזכויות בטאבו, ברמ"י ובחברה משכנת, כולל רישום משכנתה
- דיווח לרשות המסים ותכנון המס לקראת מכירה עתידית
מה הלקוחות כותבים
המלצות אמיתיות של לקוחות, כפי שנכתבו בגוגל ובפייסבוק.
במקרה הגעתי אליו לפני כמה חודשים לטיפול בחוזה רכישה מסובך מקבלן, פתר לי הכל במהירות, התנהלות מקצועית יסודית ברמה מאוד גבוהה, גם לאחר הרכישה עזר לי בהחזרי מס שלא קשורים לעסקה בנדיבות רבה, באמת 10/10
לאחר פטירתה של אמי היקרה, נעזרנו בשירותיו המצויינים של עו״ד רוני סרוסי, להוצאת צו ירושה, שיחרור כספים, רישום בטאבו על שם היורשים, ובהמשך טיפול במכירת הדירה. לאורך כל הדרך הטיפול היה מקצועי מאד, אמין, מהיר, נגיש להסברים, ותמיד בנחת רוח ובנועם. [...]
הגעתי דרך האתר שלהם כי חיפשתי משהו מאוד מאוד ספציפי בתחום הרשאות במס הכנסה. [...] אחרי שיחה ראשונית בוואטסאפ עם רוני הוא הרגיע אותי שהעניין יטופל בתוך כמה ימים. 24 שעות אחרי הכל כבר סודר. גיליתי עורך דין יסודי, אמפתי והכי חשוב מקצועי. ממליצה מאוד!!!
עו"ד רוני סרוסי טיפל עבורנו בהוצאת צו ירושה ובעריכת צוואה ברגישות, במקצועיות ובמסירות יוצאת דופן. לאורך כל התהליך רוני דאג להסביר בסבלנות ובבהירות כל שלב ושלב, מה שהשרה המון שקט נפשי וביטחון ברגעים לא פשוטים. [...] תודה רבה על ליווי מופתי!
עו"ד רוני סרוסי הקדיש זמן לרקע לעיסקה וטיפל בה במיקצועיות מעולה ובזמן קצר, אנחנו מאוד ממליצים על שירותיו ועל משרד זה.
[...] כבר מהרגע הראשון שפניתי אליו הרגשתי שאני בידיים טובות. לאורך כל הדרך הוא היה קשוב, סבלני, זמין ומקצועי מאוד. הוא הסביר כל שלב בצורה ברורה, נתן תחושת ביטחון אמיתית וליווה אותי במסירות עד לסיום הטיפול. [...]
ממליץ בחום על רוני, ליווה אותנו לאורך הדרך בתהליך רכישת הדירה, מקצועי, סבלני ואדיב
זכינו לקבל שירות מקצועי, אדיב, עם חיוך והמון סבלנות ובעיקר, זכינו להכיר אדם הגון, ישר שנכנס ללב. אשריך איש יקר, ותודה ענקית!
נשמח ללוות גם אתכם
ספרו לנו בקצרה במה מדובר ונחזור אליכם לשיחה ראשונית, ללא עלות וללא התחייבות.
- טלפון03-6017171
- וואטסאפ055-6876752
- דוא"לoffice@sarusi-law.co.il
- כתובתרפפורט 3, כפר סבא
"*" אינדוקטור שדות חובה
